Annuitätenkredit

Einem Immobilienerwerber stellt der Markt zahlreiche Alternativen zur Verfügung, seine Immobilie zu finanzieren. Neben dem Bausparvertrag, der dem Finanzierungssuchenden die Möglichkeit eröffnet, Eigenkapital mit einem Darlehen zu verbinden, muss sich grundsätzlich die Frage gestellt werden, ob das Darlehen laufend getilgt werden soll, oder, ob eine endfällige Finanzierungsvariante bevorzugt wird, bei der das Darlehen in einer Summe abzulösen ist. Beide Finanzierungsarten haben ihre Vor- und Nachteile. Die wohl häufigste Variante des Hypothekendarlehens für eine selbst genutzte Immobilie stellt der Annuitätenkredit dar. Auch diese Form des Hypothekendarlehens gibt es in unterschiedlichen Ausprägungen je nach Ausgestaltung des Vertrages.

Annuitätenkredit und Tilgungsplan

Das Wort Annuität leitet sich aus dem Lateinischen ab und bedeutet so viel wie "Jahreszahlung". Damit wird die wesentliche Eigenschaft des Annuitätendarlehens bereits genannt: Dieses Darlehen wird mit einer jährlich wiederkehrenden - im Regelfall auf die einzelnen Monate aufgeteilten - Zahlung abgegolten. Die sogenannte "Annuität" setzt sich dabei aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen, deren Höhe vorab vertraglich fixiert wurde. Die jährliche Rate, die der Darlehensnehmer zahlen muss, ist für die Dauer der Zinsfestschreibung konstant. Die Ausnahme hiervon bildet ein Annuitätenkredit mit variablem Zinssatz. Obwohl der Darlehensnehmer eine konstante Rate zahlt, verändern sich die Einzelkomponenten des Darlehens laufend. Das Darlehen wird monatlich beginnend mit dem vereinbarten anfänglichen Tilgungssatz getilgt. Dieser Tilgungssatz steigt mit der Zeit. Gleichzeitig wird durch die Tilgung der Darlehensbetrag geringer, es sind somit weniger Zinsen für das Restdarlehen zu zahlen. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen. Ein Darlehensnehmer nimmt einen Annuitätenkredit von 100.000 Euro auf. Die Zinsfestschreibung beträgt 10 Jahre, der Zinssatz ist mit 5 Prozent festgelegt, die anfängliche Tilgung beträgt 2 Prozent. Der Darlehensnehmer hat somit eine Annuität von 7.000 Euro, bestehend aus einer Zinszahlung von 5.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von 2.000 Euro zu zahlen. Am Ende der Zinsfestschreibung hat sich dieses Verhältnis durch die laufende Tilgung geändert. Die Annuität setzt sich zu diesem Zeitpunkt aus einer Zinszahlung von rund 3.600 Euro und einer Tilgungsleistung von 3.400 Euro zusammen. Insgesamt wurden knapp 25.000 Euro in diesem Zeitraum getilgt. Aus dem Tilgungsplan, der einem Annuitätenkredit zugrunde liegt, kann der Darlehensnehmer die exakte Höhe des Zins- und Tilgungsanteils der Finanzierung während der Zinsfestschreibung - und die geschätzte Höhe in der Zeit danach - entnehmen. Hier wird ersichtlich, dass sich das Verhältnis Zins zu Tilgung im Laufe der Zeit vollständig dreht. Zum Ende der Finanzierung zahlt der Darlehensnehmer fast nur noch Tilgung und kaum mehr Zinsen.

Tilgungssatz ist wichtig bei Umschuldung

Dieser Tilgungssatz hat eine besondere Bedeutung. Die Laufzeit des oben angeführten Beispiels beträgt rund 25 Jahre. Dann ist das Darlehen komplett abgelöst. Zum Ende der zehnjährigen Zinsfestschreibung hat der Darlehensnehmer einen individuellen Tilgungssatz erreicht, in diesem Beispiel rund 4,5 Prozent. Würde der Darlehensnehmer diesen Annuitätenkredit nun zu einem anderen Kreditgeber umschulden wollen, weil dieser ihm sehr lukrative Konditionen bietet, ist es wichtig, dass der anfängliche Tilgungssatz des neuen Kredites genau diesem bereits erreichten individuellen Tilgungssatz entspricht. Würde der Darlehensnehmer wieder mit den ursprünglichen 2 Prozent Tilgung beginnen, hätte der neue Annuitätenkredit wieder eine Laufzeit von 25 Jahren bis zur endgültigen Rückführung des Darlehens. Dies ist naturgemäß nicht im Interesse des Darlehensnehmers, da er 10 Jahre länger Zinsen zahlen müsste, als erforderlich.Der Tilgungssatz ist allerdings nicht der einzige Faktor, der zur Tilgung eines Annuitätendarlehens beiträgt. Die Tilgung setzt sich zusammen aus Tilgungssatz "zuzüglich ersparter Zinsen", wie es in den Verträgen zu einem Annuitätenkredit heißt. Diese ersparten Zinsen sind dafür verantwortlich, dass die Laufzeit eines Annuitätendarlehens in einer Hochzinsphase kürzer ist, als bei geringem Zinsniveau trotz eines identischen anfänglichen Zinssatzes. So beträgt die Laufzeit von einem Annuitätenkredit mit einem Prozent anfänglicher Tilgung und einem Zinssatz von 4 Prozent rund 40 Jahre, bei einem Zinssatz von 7,5 Prozent rund 29 Jahre. Die Ursache hierfür liegt in dem eingangs bereits beschriebenen Prinzip, dass im jeweiligen Monat zunächst der Zinsanteil aus der Darlehensrate verbucht wird und erst dann der Tilgungsanteil. Durch das regelmäßige steigen des Tilgungsanteils erspart sich der Darlehensnehmer regelmäßig Zinsen. Es gibt diverse mathematische Formeln, die eine exakte Laufzeitberechnung bei vorgegebenem Zins- und Tilgungssatz ermöglichen.Eine weitere Möglichkeit, die Tilgung schneller voranzutreiben, stellt die vertragliche Vereinbarung einer Sondertilgung dar. Diese Ausgestaltung des Vertrages ist vom finanzierenden Institut abhängig. Manche Kreditinstitute lassen nur eine bestimmte jährliche Sondertilgung zu, beispielsweise einen bestimmten Prozentsatz von der ursprünglichen Darlehenssumme.

Zinsfestschreibung und Prolongation von einem Annuitätenkredit

Die Zinsfestschreibung wird ein Darlehensnehmer immer an der Höhe des Zinsniveaus ausrichten. Liegt ein sehr geringes Zinsniveau vor, ist es sinnvoll, die Zinsfestschreibung möglichst lang auszugestalten. Liegt der Zinssatz beispielsweise bei rund 3 Prozent, ist es sehr sinnvoll, die Zinsfestschreibung zumindest bei 20 Jahren anzusiedeln. Ist hinreichend Liquidität vorhanden, einen hohen Tilgungssatz vereinbaren zu können, wäre das Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 3 Prozent in diesem Zeitraum fast bezahlt. Ist das Zinsniveau sehr hoch, wird entweder eine kurze Zinsbindung vereinbart oder - für den Fall, dass zeitnah ein fallender Zinssatz zu erwarten ist - ein flexibler Zinssatz gewählt.Der letztere Fall ist ein Sonderfall. Bei einem flexiblen Zins wird das finanzierende Institut den Zinssatz anpassen, sobald dieser sich ändert. Dies würde bedeuten, dass auch die Annuität steigt oder fällt. Das Grundprinzip der konstanten Annuität des Darlehens wäre somit ausgehebelt. Zum Ende der Zinsbindung hat der Darlehensnehmer mehrere Möglichkeiten. Die einfachste Möglichkeit ist, die Kooperation mit dem bisher finanzierenden Institut fortzuführen und den Annuitätenkredit zu aktuellen Konditionen zu verlängern. Diese Vertragsverlängerung wird Prolongation genannt. Bieten andere Institute besonders lukrative Konditionen an, kann der Darlehensnehmer auch umschulden. Dies verursacht allerdings Kosten. Bei besonders lukrativen Angeboten ist der geldwerte Vorteil allerdings um ein großes Vielfaches höher, als die Kosten für eine Umschuldung. Die dritte Möglichkeit bietet ein sogenanntes "Forward Darlehen", also ein Annuitätenkredit auf Vorrat. Ist kurz vor Ablauf der Zinsbindung mit steigenden Zinsen zu rechnen, kann sich der Kreditnehmer die aktuellen Konditionen bereits frühzeitig sichern. Das Forward Darlehen löst dann als Anschlussfinanzierung den Annuitätenkredit ab. Sind fallende Zinsen zu erwarten ist die erste und zweite genannte Möglichkeit zu bevorzugen.Natürlich kann ein Annuitätendarlehen auch zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Dies setzt aber naturgemäß eine hohe Liquidität voraus. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird immer dann fällig, wenn ein Annuitätenkredit frühzeitig, also vor Ende der Zinsbindung abgelöst wird. Dem Kreditinstitut wird somit die entgangene Zinseinnahme entschädigt. Ein solcher Fall kann immer dann akut werden, wenn beispielsweise eine Immobilie noch während einer Zinsbindungsfrist verkauft werden soll und zum Beispiel der neue Käufer das Darlehen nicht übernehmen will oder kann.

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