Sondertilgung

Eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Darlehens, die über die im Darlehensvertrag vereinbarte Tilgung eines Kredites hinausgeht, wird als Sondertilgung bezeichnet. Eine Sondertilgung führt zu einer Verkürzung der Kreditlaufzeit oder zu einer Reduzierung der Darlehensraten.

Rechtliche Bestimmungen zur Sondertilgung

Bestimmungen zu den Möglichkeiten einer Sondertilgung sind in aller Regel im Darlehensvertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Kreditinstitutes enthalten.

Dort wird festgelegt, wie oft und in welcher Höhe eine Sondertilgung zulässig ist, ohne dass dem zurückzahlenden Kreditnehmer eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

Häufigster Anwendungsfall einer Sondertilgung ist die vorzeitige Rückführung eines Baufinanzierungsdarlehens. Werden Konsumentenkredite vorzeitig zurückgezahlt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung gemäß § 502 BGB auf 1 % und bei einer Restlaufzeit von weniger als einem Jahr auf 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrages begrenzt.

Bei Darlehen von Bausparkassen besteht gemäß den Allgemeinen Bausparbedingungen die jederzeitige Möglichkeit, Sondertilgungen in beliebiger Höhe vorzunehmen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei der Sondertilgung?

Vorfälligkeitsentschädigung ist die Gebühr, die bei einer außerplanmäßigen Kreditrückzahlung, also einer Sondertilgung, innerhalb einer Zinsfestschreibungsfrist berechnet wird, wenn die Kreditrückführung über die vereinbarten Tilgungsmöglichkeiten hinausgeht. Außerhalb einer Zinsfestschreibungszeit kann jederzeit eine Sondertilgung stattfinden.

Wird das Darlehen nach Vertragsabschluss vom Kreditnehmer nicht in Anspruch genommen, fällt eine sog. Nichtabnahmeentschädigung an, deren Berechnung sich an den Regeln orientiert, die für die Vorfälligkeitsentschädigung gelten.

Vorfälligkeits- und Nichtabnahmeentschädigung gleichen den Schaden des Kreditinstitutes aus, der darin besteht, dass sich die Bank den Kreditbetrag bereits zu einem bestimmten Zinssatz am Kapitalmarkt beschafft hat und zu einem festen Zinssatz für ihren Kunden bereithält.

Bei einer etwa zehnjährigen Zinsbindungsfrist refinanziert sich die Bank normalerweise "fristenkongruent" mit einer Geldeinlage, die ebenfalls eine zehnjährige Zinsfestschreibung aufweist.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Sondertilgung

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Sondertilgung kann in zwei Verfahren erfolgen: Im Rahmen der "Aktiv-Aktiv-Methode" wird ermittelt, welcher Schaden der Bank bei einer Neuausleihung entstünde.

Bei der "Aktiv-Passiv-Methode" erfolgt ein Abgleich mit den bei hypothekengesicherten Pfandbriefen aktuell erzielbaren Zinssätzen.

Neben einem möglichen Zinsdifferenzschaden bei der Sondertilgung entsteht der Bank bei Berechnung nach der Aktiv-Aktiv-Methode auch ein Schaden aus entgangenem Gewinn (Zinsmargenschaden).

Die Entschädigung fällt umso höher aus, je länger die verbleibende Zinsbindungsfrist ist. Nach Abzug von kalkulierten Kreditrisikokosten und Verwaltungsaufwendungen hat die Rechtsprechung eine zu erstattende Zinsmarge von 0,5 % pro Jahr anerkannt.

Aktiv-Passiv-Methode bei der Sondertilgung

Da die Aktiv-Aktiv-Methode allerdings regelmäßig die für den Kunden günstigere Lösung darstellt, wenden die Kreditinstitute gewöhnlich die für sie selbst vorteilhaftere Aktiv-Passiv-Methode bei der Sondertilgung an.

Hierbei werden der Schadensberechnung entsprechend der Anzahl der im Vertrag vereinbarten Kreditraten viele einzelne, in ihrer Laufzeit voneinander abweichende Hypothekenpfandbriefgeschäfte zugrunde gelegt.

Die Differenz zwischen den Geldbeträgen, die das Kreditinstitut zum Abschluss dieser Pfandbriefgeschäfte tätigen müsste, und dem außerplanmäßig zurückgezahlten Darlehensbetrag bei einer Sondertilgung wird als Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Gemäß § 309 BGB ist der Kreditnehmer berechtigt, gegen die Ermittlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Sondertilgung dadurch vorzugehen, dass er den Nachweis eines gegenüber der Berechnung der Bank tatsächlich geringeren Schadens führt.

Das könnte zum Beispiel dann gegeben sein, wenn die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung der Sondertilgung nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet, gleichzeitig aber eine Neuausleihung durch das Kreditinstitut erfolgt.

Von einem solchen Fall ist u. a. dann auszugehen, wenn das Darlehen anlässlich eines Hausverkaufes abgelöst wird und dieselbe Bank eine Neufinanzierung der Immobilie vornimmt.

Bearbeitungsentgelt und Disagio bei der Sondertilgung 

Ferner darf die Bank wegen des ihr entstehenden Aufwandes bei der Sondertilgung ein Bearbeitungsentgelt in Rechnung stellen. Ein Disagio, das eventuell bei Kreditgewährung vereinbart wurde, kann der Darlehensnehmer bei einer Sondertilgung nicht zurückverlangen, da es den rechtlichen Charakter einer Zinsvorauszahlung besitzt.

Ein Disagio ist aber immer mit einem niedrigeren Nominalzins eines Kredites verbunden, so dass die Schadenshöhe bei einer Sondertilgung reduziert ist.

Ausnahmen von der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Banken sind grundsätzlich nicht zu einer Rücknahme der von ihnen zur Verfügung gestellten Darlehensmittel verpflichtet, wenn der Kredit mit einem Grundpfandrecht besichert ist.

Die Rechtsprechung hat aber Ausnahmen von dieser Grundregel bestimmt: Wird die Immobilie verkauft oder lehnt das Kreditinstitut einen späteren Krediterhöhungswunsch des Kunden ab, entfällt die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Sondertilgung.

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