Die Anschlussfinanzierung
Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man in der Regel eine Finanzierung, die im Anschluss an eine bestehende Finanzierung bzw. einen Kredit Anwendung findet. Dabei gibt es zwei Arten der Anschlussfinanzierung, die erste beschreibt eine Änderung oder Anpassung der Kreditzinsen einer bestehenden Finanzierung, nach Ablauf der entsprechenden Zinsbindungsfrist. Dieser Fall ist die sogenannte „unechte Anschlussfinanzierung“. Die „echten Anschlussfinanzierung“ ist eine Finanzierung, die nach Ablauf der der Laufzeit eines Kreditvertrages abgeschlossen bzw. angewendet wird - zum Beispiel um die verbleibende Tilgungslast abzubezahlen (Umschuldung).
- INHALTSÜBERSICHT ZUM THEMA ANSCHLUSSFINANZIERUNG
- Was ist eine Anschlussfinanzierung?
- Anschlussfinanzierung zum Ende der Kreditlaufzeit
- Anschlussfinanzierung während der Kreditlaufzeit
- Anschlussfinanzierung durch Forward-Darlehen
- Anschlussfinanzierung - Vergleich der Konditionen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung, kurzum die Finanzierung der eigenen vier Wände ist in der Regel eine langfristig angelegte Finanzierung.
Eigenheime werden sehr häufig finanziert durch Eigenkapital, das die Bauherren im Vorfeld angespart haben oder das sie durch Eigenleistung während der Bauphase erbringen. Hinzu kommen mögliche Fördergelder und Fördermittel, die abgerufen werden können, wenn bestimmte Voraussetzungen - wie zum Beispiel der Bau eines Niedrigenergiehauses - erfüllt und nachgewiesen werden.
Meistens klafft dann aber noch immer eine Lücke im Budget des Bauherrn zur Finanzierung des eigenen Hauses. Diese Lücke innerhalb der Baufinanzierung wird in aller Regel mit einem Hypothekendarlehen geschlossen. Hypothekendarlehen zeichnen sich dadurch aus, dass den Bauherren ein Kredit gewährt wird und im Gegenzug die Verbindlichkeit gegenüber der Bank, die das Darlehen vergibt, im Grundbuch eingetragen wird. Damit dient die Immobilie der Bank als Sicherheit, falls der Bauherr seine monatlichen Raten nicht mehr bedienen kann. Ein Hypothekendarlehen wird in aller Regel als langfristiges Darlehen vergeben, das zehn, 15 oder bis zu 25 Jahre Laufzeit haben kann.
Diese Laufzeit des Darlehens besagt, wie lange sich die Bank an den zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe gültigen Zinssatz bindet. Das Hypothekendarlehen unterliegt also einer Zinsbindung. Entwickelt sich der allgemeine Zinssatz im Zuge der Laufzeit eines Hypothekendarlehens nach unten, so haben Kreditnehmer das Recht, den Vertrag für das Hypothekendarlehen, trotz der Zinsbindung, nach einer gewissen Laufzeit nach unten und damit an die neu gegebenen Marktbedingungen anpassen zu lassen.
Aufgrund des mitunter hohen Geldbetrages, der am Anfang eines Hypothekendarlehens aufgenommen wird, ist die Verbindlichkeit zum Ende der Kreditlaufzeit sehr häufig noch nicht abgetragen. In diesem Fall bleibt eine Restschuld, die der Bauherr zum Abschluss direkt begleichen kann. Häufig ist diese Summe allerdings noch vergleichsweise hoch. Hinzu kommt, dass der Bauherr, diesen Schlussbetrag parallel zu den normalen Zins- und Tilgungsleistungen, die für die Begleichung des Hypothekendarlehens ohnehin anfallen, ansparen muss. Das überfordert jedoch die meisten privaten Bauherren. Als Lösung bietet sich hierfür folglich eine Anschlussfinanzierung an. Es handelt sich bei der Anschlussfinanzierung also um eine Finanzierung, die aufgenommen wird, um die Restschuld einer ursprünglich aufgenommenen Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung begleichen zu können. Kurzum ist die Anschlussfinanzierung ein Kredit, der zum Ablauf einer Baufinanzierung aufgenommen wird, um die Restschuld der ursprünglichen Finanzierung begleichen zu können.
Anschlussfinanzierung zum Ende der Kreditlaufzeit
Läuft ein Hypothekendarlehen zum Beispiel über eine Laufzeit von zehn Jahren, so wird das Kreditinstitut bzw. die Bank, bei dem der Bauherr das Darlehen zur Finanzierung seiner Immobilie aufgenommen hat, rechtzeitig vor Ablauf der Laufzeit Kontakt mit dem Bauherrn aufnehmen. Das Ziel wird es dann sein, ein neues Darlehen zu aktualisierten Konditionen mit dem Bauherrn abzuschließen, eine so genannte Anschlussfinanzierung.
Wir verdeutlichen das Prinzip der Anschlussfinanzierung an einem kleinen Rechenbeispiel:
Hat der Kreditnehmer ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro aufgenommen, für das er pro Jahr fünf Prozent Zinsen an die Bank bezahlen muss und das er mit einem Prozent tilgt, so liegt seine jährliche Belastung bei sechs Prozent auf die anfängliche Darlehenssumme, was dem Betrag von 6.000 Euro entspricht.
Nach zehn Jahren Laufzeit sei diese anfängliche Summe durch die jährliche Tilgung und mögliche Sondertilgungen auf 70.000 Euro gesunken. Das ist dann der Betrag, über den eine Anschlussfinanzierung vorgenommen werden muss.
Angenommen, der Kreditnehmer möchte weiterhin maximal 6.000 Euro im Jahr für diesen Kreditbetrag bezahlen, so dürfen die effektiven Zinsen am Markt auf maximal 7,5 Prozent (gerundet) gestiegen sein, wenn die monatliche Tilgung weiterhin bei einem Prozent liegen soll.
Im Gegenzug könnte auch der Fall eintreten, dass die Kreditzinsen weiterhin bei fünf Prozent liegen. Dann ergäbe sich mit einer Tilgung von einem Prozent eine jährliche Belastung in Höhe von sechs Prozent auf die anfängliche Kreditsumme. Das wären in diesem Beispiel also sechs Prozent auf 70.000 Euro und somit beträgt die jährliche Belastung nur noch 4.200 Euro.
Die neue finanzielle Freiheit von 1.800 Euro könnte der Bauherr auch nutzen, um den niedrigen Tilgungssatz von einem Prozent auf zum Beispiel 3,5 Prozent anzuheben. Damit würde sich die jährliche Belastung auf insgesamt 8,5 Prozent belaufen, was bei einem anfänglichen Darlehensbetrag in Höhe von 70.000 Euro eine jährliche Belastung in Höhe von 5. 950 Euro entspräche. Damit würde der Bauherr weiterhin in ungefährer Höhe des alten Darlehens belastet, würde dieses Darlehen aufgrund der höheren Tilgung und damit verbundener Zins- und Zinseszinseffekte aber deutlich schneller tilgen können als bei der ursprünglich angesetzten einprozentigen Tilgung.
Anschlussfinanzierung während der Kreditlaufzeit
Um sich bei der Baufinanzierung nicht vollständig auf sein Glück zu verlassen, ist es als Darlehensnehmer ratsam, die Zinsen im Auge zu behalten, die Kreditgeber für eine Anschlussfinanzierung verlangen. Je nach festgelegter Laufzeit seiner Baufinanzierung, kann sich das Zinsniveau entsprechend der Marktsituation stets ändern und niedriger liegen als das, durch die Zinsbindung bei Vertragsabschluss festgelegte Zinssatzes der ursprünglichen Baufinanzierung.
Daher kann eine Umschuldung - die Aufnahme eines neuen Darlehens zu verbesserten Konditionen, zur Tilgung einer laufenden Finanzierung - durchaus sinnvoll sein. In der Regel ist es gegen einen Aufschlag beim Zinssatz problemlos möglich ein Darlehen vorzeitig aufzulösen und durch ein neues Darlehen zu angepassten Konditionen zu ersetzen (Umschuldung).
Die Restschuld wird also von der ursprünglichen Baufinanzierung durch den vorzeitigen Abschluss einer Anschlussfinanzierung auf das neue Darlehen umgelagert. Die Mögliche Umschuldung sei an folgendem Beispiel erklärt:
Die anfänglichen Konditionen seien gleich: Der Darlehensbetrag beläuft sich auf 100.000 Euro, die Zinsen liegen bei fünf Prozent, die Tilgungsrate liegt bei einem Prozent, die jährliche Belastung beträgt somit 6.000 Euro.
Nach acht Jahren, also zwei Jahre vor Ablauf der Laufzeit der Baufinanzierung durch Hypothekendarlehen belaufen sich durch Tilgungen und Sondertilgungen die Resthypothek auf 80.000 Euro. Sinkt dann das allgemeine Zinsniveau in der Zeit, zum Beispiel auf drei Prozent, ergeben sich für den Bauherrn zwei Möglichkeiten:
1. zu hoffen, dass die Zinsen in zwei Jahren, wenn sein Darlehen ausläuft, weiterhin so niedrig sind, oder
2. er greift die Gelegenheit beim Schopfe und verlässt sich nicht allein auf seine Hoffnung. In diesem Fall kann er seine Bank schon vorab um eine Anschlussfinanzierung bitten, die zum Beispiel 20 Monate vor dem eigentlichen Ende der Kreditlaufzeit beginnt.
Banken akzeptieren das in der Regel unter gewissen Konditionen. Marktüblich ist es durchaus, dass von den Banken für jeden Monat, den die Anschlussfinanzierung früher beginnt, ein Aufschlag von 0,001 Prozent auf die Zinsen vorgenommen wird, wobei sechs Monate nicht berücksichtigt werden.
In dem Beispiel der Anschlussfinanzierung von 20 Monaten vor dem Ende der Laufzeit würden also 14 Monate für die Erhöhung der Zinsen um 0,001 Prozent angerechnet - bei einem Marktzins in Höhe von drei Prozent wird das neue Darlehen also in Höhe von 4,4 Prozent verzinst. Damit ist diese Verzinsung niedriger als die des ursprünglichen Darlehens und für den Bauherrn ergibt sich der Vorteil, für weitere zehn Jahre sicher zu sein, jährliche Belastungen finanzieren zu müssen, die im Rahmen seiner Möglichkeiten sind.
Anschlussfinanzierung durch Forward-Darlehen
Für die Anschlussfinanzierung einer abgeschlossenen Baufinanzierung besteht häufig auch die Möglichkeit für die Begleichung der Restschulden ein Forward-Darlehen aufzunehmen. Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um eine Form des Annuitätendarlehens, das im Rahmen von Immobilienfinanzierungen Anwendung findet. Es zeichnet sich durch seine Sollzinsbindung aus. Das Forward-Darlehen wird dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt und nicht direkt bei Vertragsabschluss - daher auch der Name (von englisch "forward" für "vorwärts", "nach vorn").
Das Forward-Darlehen unterliegt einer Zinsbindungsfrist. Damit sichert sich der Darlehensnehmer beim Abschluss eines Forward-Darlehens einen festgelegten Zinssatz, der über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich bleibt. Geht man also davon aus, dass sich das Zinsniveau über den Zeitraum der nächsten Jahre erhöhen wird, profitiert man von der Sollzinsbindung des Forward-Darlehens, da die bei Vertragsabschluss festgesetzten Zinsen über die gesamte Laufzeit gleich bleiben. Im Falle von sinkenden Zinsen stellt sich die Sollzinsbindung allerdings nach Nachteil heraus. Eine nachträgliche Anschlussfinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz ist bei einem bereits vertraglich abgeschlossenen Forward-Darlehen dann nicht mehr möglich. Der Anbieter bzw. die Bank, die das Forward-Darlehen ausstellt, würde bei Nichtaufnahme des vereinbarten Darlehens einen Schadensersatz einfordern.
Anschlussfinanzierung - Vergleich der Konditionen
Auch bei der Anschlussfinanzierung bietet es sich an, wie auch bei anderen Krediten, vorher einen umfangreichen Vergleich der verschiedenen Anbieter und der angebotenen Konditionen durchzuführen. Die zahlreich vorhandenen Angebote unterscheiden sich häufig in ihrer Kreditsumme, Laufzeit und Zinsbindung. Die Konditionen für das passende Darlehen sind natürlich stark an die persönlichen Wünschen und Möglichkeiten geknüpft, daher bieten sich viele Portale zum Kredit-Vergleich auch individuelle Rechner an. Doch auch ein guter Rechner kann eine individuelle und persönliche Beratung nicht ersetzen. Ein online durchgeführter Vergleich oder die Benutzung eines Rechners können aber eine erste grobe Übersicht der verfügbaren Anschlussfinanzierungen liefern.
Für ein persönliches und kostenloses Angebot steht Ihnen das MAXDA-Team gern zur Verfügung