Eigenkapital

Eigenkapital

Der Begriff Eigenkapital wird hierzulande in verschiedenen Situationen benutzt. Große Bedeutung hat er dabei vor allem im Zusammenhang mit der Bilanzierung und der Finanzierung von Unternehmen. Darüber hinaus findet das Wort Eigenkapital jedoch auch Verwendung beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung durch Privatpersonen. In diesem Artikel sollen die verschiedenen Bedeutungen von Eigenkapital genauer aufgezeigt werden. Darüber hinaus folgen Erklärungen über die wichtigsten Funktionen des Eigenkapitals und die Zusammenhänge mit anderen entscheidenden Faktoren.

• INHALTSÜBERSICHT ZUM THEMA EIGENKAPITAL
   
•  Was ist Eigenkapital?
•  Eigenkapital bei einer Baufinanzierung - Was ist zu beachten?
•  Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Ist das möglich?
•  Eigenkapital - Fazit

Was ist Eigenkapital?

Eigenkapital erscheint auf den ersten Blick selbsterklärend zu sein, denn es beschreibt tatsächlich den Anteil an einer Finanzierung, den der Schuldner aus seinen eigenen Mitteln bestreitet. Trotzdem muss hier zwischen der Bedeutung bei der Bilanzierung von Unternehmen und der Begriffsverwendung bei einer Baufinanzierung unterschieden werden:

1. Eigenkapital als Größe in der Bilanz von Unternehmen

In diesem Zusammenhang beschreibt das Wort Eigenkapital die Differenz zwischen Vermögen und Schulden eines Unternehmens. Es ist die einzige Bilanzgröße, die sich nicht direkt messen lässt, sondern als Restgröße rechnerisch ermittelt wird. Stark vereinfacht sieht die Bilanz eines Unternehmens folgendermaßen aus:

Bilanz des Unternehmens XY zum 31.12.20xx

Aktiva (Mittelherkunft)	Passiva (Mittelverwendung)
Anlagevermögen (z.B. Grundstücke, Maschinen, Fahrzeuge, Lizenzen und Patente, Beteiligungen)	Eigenkapital (Reinvermögen)
Umlaufvermögen (z.B. Vorräte, Forderungen, Wertpapiere, liquide Mittel)	Fremdkapital (z.B. Darlehen von Banken, Lieferantenkredite, Rückstellungen, Verbindlichkeiten anderer Art)
Bilanzsumme	Bilanzsumme

 

Bei der Bilanzierung lassen sich im Vorfeld alle Posten bis auf das Eigenkapital genau ermitteln und in die Bilanz schreiben. Da die Bilanzsumme auf beiden Seiten gleich hoch ausfallen muss, ist das Eigenkapital die Differenzgröße zwischen den Vermögenswerten auf der Aktivseite und den Schulden (Fremdkapital) auf der anderen Seite.

Hinweis: Fällt das Eigenkapital eines Unternehmens negativ aus, wird es auf der Aktivseite notiert. In diesem Fall liegen die Schulden der Firma höher als die Vermögenswerte. Bei Kapitalgesellschaften löst ein negatives Eigenkapital im Normalfall eine Insolvenz durch Überschuldung aus.

Wie entsteht Eigenkapital in einem Unternehmen?

Bei der Gründung eines Unternehmens bringen die Gesellschafter Eigenkapital in Form einer Bareinlage oder einer Sacheinlage in die Gesellschaft ein. Sacheinlagen können dabei zum Beispiel in Form von Immobilien oder Grundstücken erfolgen. Der Gesetzgeber schreibt bei Kapitalgesellschaften ein gewisses Mindestkapital vor.

Aktiengesellschaft (AG): Mindestkapital 50.000 Euro (§7 Aktiengesetz)
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH): Mindestkapital 25.000 Euro (§5 GmbH-Gesetz)

Darüber hinaus stehen einem Unternehmen jedoch auch noch andere Wege offen, das Eigenkapital zu erhöhen:

• Kapitalerhöhung: Es wird mehr Kapital durch Gesellschafter und Anteilseigner zur Verfügung gestellt. Dies kann entweder durch die Erhöhung der Einlagen bisheriger Anteilseigner erfolgen als auch durch die Hinzugewinnung neuer Anteilseigner. Bei einer AG haben die bisherigen Aktionäre jedoch in vielen Fällen ein Vorzugsrecht (Bezugsrecht) auf den Kauf neuer Aktien, um ihren Anteil am Unternehmen aufrecht zu erhalten.
• Thesaurierung von Gewinnen: Ein Teil des Jahresüberschusses wird einbehalten und in Gewinnrücklagen bilanziert.
• Aktivierung von Vermögensgegenständen: Neue Vermögensgegenstände werden bilanziert. Dies kann außer durch einen Aktivtausch (liquide Mittel gegen Vermögensgegenstände= Kauf) auch durch die Einlage eines Anteilseigners passieren. Darüber hinaus können Wahlrechte ausgeübt und selbst geschaffene immaterielle Wirtschaftsgüter oder geringwertige Wirtschaftsgüter bilanziert werden.
• Neubewertung von Aktiva bzw. Passiva: Durch die Ausübung von Bewertungswahlrechten können je nach Situation Vermögenswerte höher oder bestimmte Schuldenarten niedriger bewertet werden. Auch dies hat eine Veränderung des Eigenkapitals zur Folge.

Welche Bestandteile weist das Eigenkapital in Unternehmen auf?

Das Eigenkapital eines Unternehmens besteht in der Bilanz aus verschiedenen Teilbereichen. Diese einzelnen Komponenten sollen nun etwas genauer aufgezeigt werden:

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital ist der Teil des Eigenkapitals, auf den sich die Haftung der Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft beschränkt. Für das Eigenkapital gelten die Vorschriften in Bezug auf das Mindestkapital bei Gründung. Im Normalfall wird das gezeichnete Kapital durch die Einzahlungen der Gesellschafter und spätere Kapitalerhöhungen gebildet. Eine Erhöhung aus Gesellschaftsmitteln ist jedoch auch denkbar. Der Begriff „gezeichnetes Kapital“ wird je nach Gesellschaftsform unterschiedlich benannt:

• Grundkapital (AG)
• Stammkapital (GmbH)
• Kommanditkapital (KGaA)
• Geschäftsguthaben (eG)

Kapitalrücklagen

Die Kapitalrücklage gehört zu den gesetzlichen Rücklagen und besteht laut §272 Abs. 2 HGB lediglich aus den folgenden Positionen:

• Agiobeträge aus Emissionen von Geschäftsanteilen (sowohl Aktien als auch Schuldverschreibungen, Wandelanleihen und Optionen)
• Beträge von Zuzahlungen durch Gesellschafter gegen Vorzugsgewährung
• Weitere Zuzahlungen von Gesellschaftern

Gewinnrücklagen

Gewinnrücklagen werden aus nicht ausgeschütteten Jahresüberschüssen gebildet und lassen sich in folgende Bereiche unterteilen:

• Gesetzliche Rücklage: Aktiengesellschaften und Kommanditgesellschaften auf Aktien müssen diese Rücklage im Sinne Gläubigerschutzes aufbauen. Zu diesem Zweck sind solange jedes Jahr 5 % aus dem Jahresüberschuss (um Verlustvortag gemindert) in die Gewinnrücklage einzustellen, bis diese zusammen mit der Kapitalrücklage 10 % des Grundkapitals beträgt.
• Rücklage für „Anteile an einem herrschenden oder mehrheitlich beteiligten Unternehmen“: Diese Rücklage stellt die Gegenposition zu den Anteilen auf der Aktivseite dar. Werden die Anteile an einem solchen Unternehmen veräußert, muss die Rücklage entsprechend aufgelöst werden.
• Satzungsmäßige Rücklagen: Wenn die Satzung einer Aktiengesellschaft die Bildung weiterer Rücklagen vorsieht, können diese gebildet werden.
• Andere Gewinnrücklagen: Restbeträge, die von den anderen Arten der Rücklage nicht abgedeckt werden.

Gewinnvortrag

Da Gewinne das gezeichnete Kapital einer Kapitalgesellschaft nicht direkt berühren dürfen, übernimmt der Gewinnvortrag die Funktion eines variablen Eigenkapitalkontos. Wird also ein nicht verwendeter Gewinn ausgewiesen, sorgt der Gewinnvortrag dafür, dass das nächste Geschäftsjahr bereits mit einem Gewinn beginnt.

Verlustvortrag

Hierbei handelt es sich um das Gegenstück zum Gewinnvortrag. Sollte ein Jahresfehlbetrag nicht durch Eigenkapital oder Zahlungen der Gesellschafter ausgeglichen werden, kann der Verlustvortrag unter bestimmten Voraussetzung ins nächste Jahr überführt werden. Unter Umständen lässt er sich dabei mit Gewinnen aus Folgejahren verrechnen.

Bilanzgewinn

Beim Bilanzgewinn handelt es sich um eine Restgröße des Eigenkapitals, die nach Verrechnung des Jahresüberschusses mit Gewinn- und Verlustvorträgen, Entnahmen und Kapital- sowie Gewinnrücklagen übrigbleibt. Der Bilanzgewinn wird dabei als Dividende an die Aktionäre oder Gesellschafter ausgezahlt.

Worin liegen die Unterschiede zwischen Eigenkapital und Fremdkapital?

Auf den ersten Blick mag die Abgrenzung zwischen Eigenkapital und Fremdkapital leicht erscheinen. In der Praxis erweist sich dies jedoch bei weitem nicht immer als einfach. Es gibt allerdings einige Merkmale, die den beiden Arten von Kapital zuzuordnen sind:

Eigenkapital:

• Rückzahlung kann vom Unternehmenserfolg abhängen
• Rendite hängt vom Unternehmenserfolg ab
• Eigenkapital bringt tendenziell Mitspracherecht im Unternehmen mit sich
• Im Insolvenzfall haftet Eigenkapital für die Verbindlichkeiten des Unternehmens

Fremdkapital:

• Verpflichtende Rückzahlungsmöglichkeit
• Rendite ist vom Erfolg unabhängig und wird vorher vereinbart
• Im Insolvenzfall wird Fremdkapital entsprechend der vorhandenen Insolvenzmasse teilweise oder ganz erstattet

Während die Einteilung in Fällen von Gesellschaftereinlagen (Eigenkapital) und Bankdarlehen (Fremdkapital) klar ist, gibt es auch hybride Fälle. Bei solchen Kapitalarten wird von Mezzanine-Kapital gesprochen, welches nur anteilig dem Eigen- und Fremdkapital zugerechnet wird. Dazu gehören:

• Hybridanleihen (sehr lange Laufzeit, Nachrangigkeit bei Insolvenz)
• Darlehen von Gesellschaftern (eigentlich Fremdkapital, aber nachrangig bei Insolvenzen)
• Einlagen von stillen Gesellschaftern (eher Fremdkapital, allerdings kann eine Verlustbeteiligung einbezogen werden)
• Nachrangdarlehen (Fremdkapital, aber nachrangig im Insolvenzfall)
• Genussrechte (je nach Einzelfall sehr unterschiedlich gestaltet)

2. Eigenkapital bei einer Baufinanzierung

Die Definition von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung ist deutlich einfacher zu fassen. Es geht dabei lediglich um den Eigenanteil eines Kreditnehmers an den Kosten für seinen Immobilienerwerb oder den Bau. Ein einfaches Beispiel soll dies verdeutlichen:

Kaufpreis einer Immobilie = 200.000 Euro
Eigenkapital = 50.000 Euro
Finanzierungssumme = 150.000 Euro

Eigenkapitalanteil = 25 %

Eigenkapital bei einer Baufinanzierung - was ist zu beachten?

Bei einer Baufinanzierung geht es neben anderen wichtigen Parametern auch immer um das Eigenkapital, welches Kreditnehmer einbringen können. Das Thema wirft gerade für Laien zahlreiche Fragen auf, die nun beantwortet werden sollen:

Warum ist Eigenkapital bei einer Baufinanzierung wichtig?

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, benötigt dafür im Normalfall eine Baufinanzierung. Da es bei Baukrediten jedoch häufig um sehr hohe Summen und lange Laufzeiten geht, brauchen Banken und auch andere Kreditgeber entsprechende Sicherheiten für die Kreditgewährung. Diese Sicherheiten sollen also dafür sorgen, dass der Kreditgeber im Falle von Zahlungsschwierigkeiten das verliehene Geld nicht abschreiben muss. Tritt diese Situation ein, werden die Sicherheiten verwertet und die Bank erhält einen Großteil der offenen Summe zurück. Als hauptsächliche Sicherheit dient bei einer Baufinanzierung die Immobilie selbst. Diese stellt einen Vermögenswert dar und wird über eine Grundschuld besichert. Um die Wichtigkeit von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung zu verdeutlichen, muss jedoch zunächst das Verfahren der Besicherung näher erläutert werden. Beim jeweils aktuellen Kaufpreis einer Immobilie handelt es sich um den sogenannten Verkehrswert. Da dieser jedoch schwankt und von aktuellen Marktgegebenheiten abhängig ist, dient er nicht als Grundlage für die Höhe der Besicherung. Stattdessen konzentrieren sich die Banken auf andere Messgrößen:

• Beleihungswert: Der Beleihungswert stellt den Wert dar, der unabhängig von kurzfristigen Schwankungen dauerhaft durch einen Wiederverkauf der Immobilie erzielt werden kann. Dieser liegt je nach Einzelfall zwischen 75 und 90 % des Kaufpreises und stellt die absolute Obergrenze der Beleihung dar.
• Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf stellt einen Quotienten dar, der die tatsächliche Beleihung in Abhängigkeit vom Beleihungswert angibt. Die Berechnung erfolgt folgendermaßen:
• Beleihungsauslauf = (Kreditsumme + Vorlasten) / Beleihungswert Eine herkömmliche Baufinanzierung setzt im Normalfall bei einem Beleihungsauslauf von 60-80 % an. Natürlich existieren auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital, bei denen 100 % und mehr des Beleihungsauslaufs gewählt werden. Diese sind jedoch nur in Ausnahmefällen möglich und interessant.

Ohne Eigenkapital kann es also passieren, dass eine Baufinanzierung überhaupt nicht oder nur zu sehr schlechten Konditionen möglich ist.

Wie viel Eigenkapital sollte man in eine Baufinanzierung einbringen?

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass für eine Baufinanzierung eigentlich nie genug Eigenkapital zur Verfügung stehen kann. Ein hoher Eigenkapitalanteil hat nämlich verschiedene Auswirkungen:

• Günstigere Zinsen
• Kürzere Laufzeit und niedrigere Kreditsumme

In der Praxis hat sich ein Eigenkapitalanteil von 20-30 % des Kaufpreises als sehr sinnvoll erwiesen. Auf diesem Weg lassen sich günstige Zinsen realisieren und passgenaue Baufinanzierungen finden.

Was zählt als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?

Eigenkapital im Sinne einer Baufinanzierung stellen zunächst Geldmittel dar, mit denen Kreditnehmer bereits einen Teil des Kaufpreises bezahlen können. Auf diesem Weg fällt der Kredit für die Immobilie geringer aus und die Beleihungssituation ist zudem deutlich günstiger. Darüber hinaus können jedoch auch Eigenleistungen als Eigenkapital anerkannt werden. Dies ist insbesondere bei einem Hausbau der Fall. Interessante Ansatzpunkte für Eigenleistungen sind dabei vor allem:

 

Eigenleistung	Anforderung	Mögliches Sparpotenzial
Tapezieren / Anstrich	Auch wenn diese Arbeiten durchaus ein gewisses Geschick erfordern, lassen sie sich auch ohne Fachausbildung zufriedenstellend erledigen.	3.000 - 4.000 Euro
Wärmedämmung	Hierfür sind gewisse Kenntnisse erforderlich, jedoch ist die Durchführung auch durch Heimwerker möglich.	5.000 - 6.000 Euro
Einbau von Türen	Die Türrahmen und Türen im Innenbereich lassen sich ebenfalls gut in Eigenregie einsetzen.	3.000 Euro

 

Im Normalfall erkennen Banken bei einer Baufinanzierung Eigenleistungen bis zu 15 % als Eigenkapital an. Trotzdem lässt sich Eigenkapital nicht komplett durch Eigenleistungen ersetzen, sondern bestenfalls ergänzen. Eigenleistungen haben zudem noch andere Nachteile:

• Keine Gewährleistung durch Fachleute
• Kein Versicherungsschutz für Laienarbeiten
• Hoher Zeitaufwand neben dem eigentlichen Beruf

Beeinflusst die Höhe des Eigenkapitals den Zinssatz einer Baufinanzierung?

Die Zinsen für ein Baudarlehen hängen von zahlreichen Faktoren ab. Das Eigenkapital gehört jedoch zu den größten Einflussfaktoren für die Bauzinsen. Wie bereits erklärt, wird die Absicherung eines Darlehens für Immobilien durch die Beleihung des Objektes erreicht. Durch die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie könnte eine Bank beim Zahlungsausfall des Kreditnehmers also mittels Zwangsversteigerung einen erheblichen Teil der offenen Summe zurückerhalten. Dies führt zu folgenden Zusammenhängen:

Höheres Eigenkapital ? Geringere Beleihung ? Höhere Absicherung des Darlehens ? geringeres Ausfallrisiko für die Bank ? niedrigere Zinsen für die Baufinanzierung

Ein niedrigeres Ausfallrisiko honorieren Banken im Normalfall durch günstigere Zinssätze. Somit lassen sich die Konditionen einer Finanzierung durch Einbringen von eigenem Vermögen mitunter deutlich verbessern.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital - ist das möglich?

Auch wenn im Normalfall 20-30 % Eigenkapital als Grundlage einer Immobilienfinanzierung gelten, gibt es auch Sonderwege in der Finanzierung. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lässt sich dabei in zwei verschiedene Kategorie einteilen:

• 100 %-Finanzierung: Hier wird der komplette Kaufpreis einer Immobilie über eine Bank finanziert. Die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren werden jedoch aus Eigenmittelns gezahlt.
• Vollfinanzierung: Eine Vollfinanzierung umfasst neben dem kompletten Kaufpreis auch die Nebenkosten des Immobilienerwerbs.

Welche Voraussetzungen muss der Darlehensnehmer bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erfüllen?

Da die Beleihung der Immobilie bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital den Beleihungswert als Obergrenze deutlich übersteigt, handelt es sich um eine sehr riskante Finanzierung. Aus diesem Grund müssen Darlehensnehmer besondere Voraussetzungen erfüllen, um einen solchen Kredit nutzen zu können:

• Besondere Bonität: Während eine einwandfreie SCHUFA-Auskunft eher als obligatorisch anzusehen ist, sollte auch der Scoring-Wert des Kreditnehmers möglichst gut ausfallen.
• Hohes und sicheres Einkommen: Durch das fehlende Eigenkapital fällt die Finanzierungssumme sehr hoch aus. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer mit ihrem Einkommen hohe Rückzahlungssummen stemmen können. Darüber hinaus ist zudem eine gewisse Einkommenssicherheit sehr wichtig.
• Lage und Zustand der Immobilie: Die gewünschte Immobilie sollte sich in einer aufstrebenden Lage und einem guten Zustand befinden. Ansonsten kann es während der Laufzeit zu Abwertungen kommen und die gesamte Finanzierung wird in Frage gestellt.

Muss man bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital einen höheren Zinssatz zahlen?

Das fehlende Eigenkapital bei einer Vollfinanzierung ist ein deutliches Manko in punkto Absicherung. Ein höheres Risiko geht jedoch bei den Banken auch immer mit schlechteren Konditionen einher. Somit müssen Kreditnehmer bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit einem höheren Zinssatz rechnen.

Wann ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Die wesentlichen Besonderheiten einer Baufinanzierung sorgen dafür, dass sie bei weitem nicht für jeden Kreditnehmer erschwinglich und interessant ist:

• Längere Laufzeit
• Höhere Kreditsumme
• Größeres Schuldenrisiko bei Zahlungsausfall

Dies soll anhand eines Beispiels näher erläutert werden:

Der Kauf einer Immobilie über 220.000 Euro wird einmal mit 30 % Eigenkapital und einmal komplett ohne Eigenkapital durchgeführt. Der gebundene Sollzinssatz liegt im ersten Fall bei 2,50 % und im zweiten Fall bei 4,00 %. Daraus ergeben sich folgende Parameter:

 

	Darlehen A (30 % Eigenkapital)	Darlehen B (kein Eigenkapital)
Kreditsumme	154.000 Euro	220.000 Euro
Gebundener Sollzins	2,50 % p.a.	4,00 % p.a.
Anfängliche Tilgung	3 %	3 %
Rate	705,83 Euro	1.283,33 Euro
Laufzeit	15 Jahre	15 Jahre
Zinskosten gesamt	43.072 Euro	95.650 Euro
Restschuld nach 15 Jahren	70.022 Euro	84.650 Euro
Unterschied (Zinskosten)		52.578 Euro

 

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt eine höhere monatliche Rückzahlungsrate, höhere Zinskosten und auch eine höhere Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung mit sich. Daraus ergibt sich, dass Sie nur für folgende Personengruppen geeignet ist:

1. Junge und einkommensstarke Personen, die sich hohe Rückzahlungsraten leisten können.
2. Beamte in gehobenen Positionen mit entsprechend hohem Einkommen.
3. Personen mit investiertem Vermögen, welches eine höhere Rendite abwirft als die Bauzinsen.

Wer bereit ist, ein hohes Risiko einzugehen und schnell eine hohe Summe zu tilgen, liegt mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchaus richtig. Jedoch können schon kleinere Einkommensdellen für Zahlungsschwierigkeiten sorgen und durch das fehlende Eigenkapital passiert es mitunter, dass bei einer Zwangsversteigerung am Ende weniger Geld erlöst wird als die offenen Schulden. Betroffene würden dabei also die Immobilie verlieren und müssten trotzdem noch einen Rest an die Bank zurückzahlen.

Eigenkapital - Ein kurzes Fazit

Das Eigenkapital ist eine wichtige Kenngröße für Unternehmen und auch bei Immobilienfinanzierungen. Im betriebswirtschaftlichen Sinn beschreibt es die Differenz zwischen Vermögen und Schulden in einer Bilanz. Die Eigenkapitalquote macht dabei wiederum den Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital aus. Im Bereich der Baufinanzierung bleibt der Grundsatz gleich, jedoch geht es hier nur um den Anteil von Eigenmitteln an den Gesamtkosten der Finanzierung. Je höher das Eigenkapital dabei ausfällt, desto einfacher erhalten Kreditnehmer ein Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Darüber hinaus hat das Eigenkapital auch einen günstigen Einfluss auf die Zinsen für einen Kredit.