Grundschuld

Die Grundschuld

Im Rahmen einer Baufinanzierung werden Interessenten nahezu immer auch mit dem Begriff der Grundschuld konfrontiert. Dass dieser etwas mit der Besicherung von Baudarlehen zu tun hat, dürfte dabei auch jedem Betroffenen klar sein. Doch was verbirgt sich genau hinter dem Begriff und welche besonderen Zusammenhänge bestehen zwischen einer Grundschuld und einer Baufinanzierung? In diesem Artikel soll die Grundschuld mit ihren Auswirkungen und Besonderheiten genauer beschrieben werden.

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• INHALTSÜBERSICHT ZUM THEMA GRUNDSCHULD
   
•  Was ist eine Grundschuld?
•  Grundschuld und Kosten
•  Welche besonderen Formen der Grundschuld gibt es?
•  Löschung einer Grundschuld
•  Grundschuld vs. Hypothek - Wo liegen die Unterschiede?
•  Unser Fazit zur Grundschuld

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein Rechtsbegriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der das dingliche Recht beschreibt, aus einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht (Wohneigentum) die Zahlung eines Geldbetrags abzuleiten. Es findet dabei allerdings keine Zuordnung zu einer bestimmten Forderung statt, sondern lediglich zu einem Adressaten (Sicherungsnehmer). Mit der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch erhält der Sicherungsnehmer also das Recht, einen Geldbetrag in Höhe der Grundschuld zu fordern. In der Praxis wird dieses Grundpfandrecht fast immer zur Sicherung von Baufinanzierungen oder ähnlichen Darlehen eingesetzt.

Wofür wird eine Grundschuld benötigt?

Die größte Bedeutung hat die Grundschuld ganz klar bei der Besicherung von Immobilienfinanzierungen. Das zu finanzierende Objekt dient dabei gleichzeitig als Sicherheit, welche sich durch die Grundschuld manifestiert. Diese Verwendung als Sicherungsgrundschuld hat im Normalfall folgende Auswirkungen:

• Die Bank wird als Sicherungsnehmer ins Grundbuch der Immobilie eingetragen.
• Die Höhe der Grundschuld bewegt sich zunächst auf dem Niveau der Darlehensschuld, kann sich durch Grundschuldzinsen jedoch erhöhen.
• Im Falle von Zahlungsausfällen seitens des Kreditnehmers ist die Bank berechtigt, Ihre Forderungen durch eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks zu befriedigen.

Über die Kreditabsicherung hinaus gibt es jedoch auch noch einige andere Nutzungsmöglichkeiten für Grundschulden:

Rangwahrung: Wenn sich der Grundstückseigentümer für eine spätere Kreditaufnahme bereits vorher einen guten Rangplatz für seine Grundschuld sichern möchte, kann eine entsprechende Grundschuld auch ohne gegenüberstehende Forderung bestellt werden. Als Adressat gilt in diesem Fall der Grundstückseigentümer selbst (Eigentümergrundschuld).

Sacheinlage: Eine Grundschuld kann auch als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft eingebracht werden. Auch hier steht diesem Grundpfandrecht keine Kreditforderung gegenüber.

Wie erfolgt die Eintragung einer Grundschuld?

Die Bestellung einer Grundschuld unterliegt einem normierten Verfahren, welches sich in folgende Schritte unterteilt:

1. Das Grundschuldbestellungsformular wird erstellt

Das Grundschuldbestellungsformular dient zum einen der Bestellung der Grundschuld und zum anderen besonderen Bedingungen für die jeweilige Grundschuld. In der Praxis sind beispielsweise diese Bedingungen häufig zu finden:

• Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung: Die Möglichkeit zur Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung ist nach §800 Zivilprozessordnung (ZPO) ein beliebtes Mittel der Banken, um möglichst unkomplizierte Zwangsvollstreckung gegen säumige Kreditnehmer einleiten zu können. Wird diese Klausel mit in die Grundschuldbestellungsurkunde aufgenommen, hält die Bank damit einen vollstreckbaren Titel gegen den Grundstücksbesitzer in der Hand und muss diesen nicht erst noch vor Gericht einklagen.
• Übernahme der persönlichen Haftung: Oft verlangen Banken neben der Unterwerfung unter die sonstige Vollstreckung auch noch die Übernahme der persönlichen Haftung. Dieses abstrakte Schuldversprechen erlaubt es der Bank, bei einem Kreditausfall die eigenen Forderungen nicht nur aus dem Grundstück selbst zu befriedigen, sondern im Zweifelsfall auch aus dem restlichen Vermögen des Grundstücksbesitzers.

2. Die Grundschuld wird notariell beurkundet

Auch wenn in Einzelfällen die öffentlich beglaubigte Grundschuldbestellung ausreicht, erfolgt in der Praxis fast immer die notarielle Beurkundung. Dies liegt vor allem an den Sonderabreden wie der Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung, für die eine Beurkundung laut ZPO notwendig ist.

3. Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein

Durch die Einreichung beim Grundbuchamt wird die Grundschuld letztlich in das Grundbuch aufgenommen.

4. Der Notar überreicht dem Gläubiger die nötigen Unterlagen

Der Notar reicht eine Ausfertigung der Urkunde über die Grundschuld sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug an den Gläubiger weiter. Somit ist der Vorgang abgeschlossen.

Zur Begrenzung der Grundschuld auf die Kreditforderung wird zudem zusätzlich ein sogenannter Sicherungsvertrag (Zweckerklärung) abgeschlossen, der dies ganz klar regelt. Darüber hinaus legen Kreditnehmer und Bank hierin auch fest, dass nach Abzahlung des Darlehens ein Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung besteht. Als weitere Regelung des Sicherungsvertrags wird die Vollstreckungsunterwerfung oftmals zusätzlich explizit vereinbart.

Wer bestellt die Grundschuld?

Die Grundschuld wird stets vom Grundstückseigentümer oder Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts bestellt. Schließlich stellt sie die Erlaubnis für den Sicherungsnehmer dar, sich im Zweifelsfall aus dem Vermögen des Grundstücks in Form einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu bedienen. Im Bereich der Hypothek gibt es mit der Zwangshypothek ein Mittel, bei dem ein Grundpfandrecht auf Betreiben von außen eingetragen wird. Dies ist jedoch nach §867 ZPO lediglich ein Mittel zur Zwangsvollstreckung von Forderungen und ist nur dann möglich, wenn die Forderung den Betrag von 750 Euro übertrifft.

Worin liegen die Unterschiede bei der Grundschuld mit und ohne Brief?

Die Grundschuld ist in zwei verschiedenen Varianten möglich. Neben dem Standardverfahren der Briefgrundschuld besteht auch noch die Möglichkeit, auf den Grundschuldbrief zu verzichten und lediglich den Eintrag im Grundbuch zu nutzen. Die Unterschiede werden in der folgenden Tabelle kurz zusammengefasst:

 

	Briefgrundschuld	Buchgrundschuld
Eintragung im Grundbuch?	Ja (Abteilung III)	Ja (Abteilung III)
Ausstellung eines Grundschuldbriefs?	ja	Nein
Transparenz	Eher niedrig	Sehr hoch
Flexibilität bei der Übertragung	Sehr hoch	Sehr gering

 

Die Vor- und Nachteile der beiden Varianten bedingen sich. Während eine Briefgrundschuld vom Kreditgeber einfacher weiterverkauft werden kann, ist sie deutlich intransparenter. Eine Briefgrundschuld lässt sich nämlich per Übergabe und privatschriftlichem Abtretungsvertrag übertragen. Das Grundbuch bleibt davon unberührt, so dass das Geschäft relativ kostengünstig ausfällt. Der Eigentümer des Grundstücks erhielt davon in der Vergangenheit im Zweifelsfall noch nicht einmal Kenntnis. Dies wurde durch das Risikobegrenzungsgesetz jedoch kürzlich geändert. Bei der Buchgrundschuld war dies ohnehin nie möglich, da diese zwingend eine Umschreibung im Grundbuch erforderlich macht.

Hinweis: Laut §1116 BGB Abs. 2 ist es für die Bestellung einer reinen Buchschuld erforderlich, den Briefausschluss im Grundbuch einzutragen. Hierfür bedarf es also zunächst einer Einigung zwischen Eigentümer und Sicherungsnehmer. Den Standardfall stellt also die Briefgrundschuld dar.

Lassen sich auch mehrere Grundschulden auf ein Grundstück eintragen?

Es ist grundsätzlich möglich, mehrere Grundschulden auf ein Grundstück eintragen zu lassen. Dies ist beispielsweise bei Baufinanzierungen interessant, die zu einem Teil über ein Bauspardarlehen abgedeckt werden. Wenn mehrere Grundschulden bestehen, ergibt sich aus diesen zwangsläufig eine Rangfolge, die bei einer eventuellen Verwertung wichtig wird. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

Eine Immobilie wurde mit einem Betrag von 150.000 Euro finanziert, wovon 110.000 Euro über eine herkömmliche Baufinanzierung laufen. Die restlichen 40.000 Euro stammen aus einem Bauspardarlehen, welches mit einer zweitrangigen Grundschuld besichert ist. Durch den Zahlungsausfall des Grundstückbesitzers kommt es zu einer Zwangsversteigerung, bei der jedoch nur 95.000 Euro erlöst werden. Daraus ergeben sich folgende Zahlungen:

 

Rang	Gläubiger	Zahlung	Ausfall
1	Anbieter der Baufinanzierung	95.000 Euro	15.000 Euro
2	Anbieter des Bauspardarlehens	0 Euro	40.000 Euro

 

Diese Darstellung zeigt vereinfacht, was die Rangfolge von Grundschulden ausmacht. Aus diesem Grund ist es den Banken sehr wichtig, bei Gewährung einer Baufinanzierung eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch des Objektes zu erhalten. Bausparkassen geben sich hingegen häufig mit dem zweiten Rang zufrieden. Da heute zudem sehr häufig mit der Übernahme der persönlichen Haftung gearbeitet wird, können Banken nach der Zwangsversteigerung auch noch versuchen, weitere offene Verbindlichkeiten aus dem restlichen Vermögen des Grundstückbesitzers zu befriedigen.

Was passiert bei der Kündigung einer Grundschuld?

Sollten Grundstücksbesitzer die Raten aus ihrer Baufinanzierung nicht mehr bedienen können, ist die Bank zur Kündigung des Grundschuldvermögens berechtigt. Nach §498 BGB sind dafür jedoch zwei wichtige Voraussetzungen erforderlich:

1. Der Kreditnehmer ist mit mindestens 2 Raten im Rückstand.
2. Der säumige Betrag liegt bei mindestens 2,5% des Nennwertes der Darlehenssumme.

In diesem Fall kann die Bank die Grundschuld kündigen, wobei eine Frist von 6 Monaten gilt. Erst nach Ablauf dieser Kündigungsfrist hat die Bank die Möglichkeit, die Zwangsvollstreckung zu beantragen.

Grundschuld und Kosten

Welche Kosten entstehen bei der Bestellung einer Grundschuld?

Die Bestellung einer Grundschuld ist mit gewissen Kosten verbunden. Diese teilen sich in zwei Bereiche auf:

1. Kosten beim Grundbuchamt

Das Grundbuchamt berechnet Gebühren für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Darüber hinaus wird eine Zusatzgebühr fällig, wenn ein Grundschuldbrief erstellt werden soll. Je nach Höhe der Grundschuld liegen die Kosten bei 0,25-0,35%.

2. Kosten für den Notar

Die Kosten für den Notar für die Beurkundung und sowie den Vollzug belaufen sich noch einmal auf den gleichen Betrag wie die Kosten beim Grundbuchamt, jedoch muss auf Notargebühren zusätzlich 19% Mehrwertsteuer entrichtet werden.

Da die Grundschulbestellung bei den meisten Immobilienkäufen oder auch dem Bau eines Hauses obligatorisch ist, wird sie zusammen mit den Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags zu den Nebenkosten eines Immobilienerwerbs gezählt. Dafür kalkulieren Käfer im Normalfall 1-2% des Kaufpreises ein, wohingegen die gesamten Nebenkosten bis zu 15% des Kaufpreises ausmachen können.

Was hat es mit den Grundschuldzinsen auf sich?

Die Grundschuld gilt generell als Sicherheit für die Kreditsumme aus der Baufinanzierung. Damit die Banken bei einem Zahlungsausfall auch höhere Kosten absichern können, vereinbaren sie im Normalfall Grundschuldzinsen, die zusammen mit der Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Grundschuldzinsen müssen nicht vom Kreditnehmer monatlich bezahlt werden, sondern bleiben zunächst eine Zahl auf dem Papier. Erst bei einer Zwangsversteigerung haben Banken durch die Grundschuldzinsen die Möglichkeit, einen höheren Geldbetrag durch ausgefallene Zinsen und Kosten der Zwangsvollstreckung geltend zu machen.

Wieso liegen die Grundschuldzinsen höher als die Darlehenszinsen?

Die Höhe der Grundschuldzinsen fällt im Normalfall deutlich höher als die tatsächlichen Darlehenszinsen. Werte von 12-20% pro Jahr sind dabei keine Seltenheit. Solch hohe Grundschuldzinsen dienen dabei vor allem der Absicherung der Bank vor unvorhersehbaren und hohen Forderungen in der Zukunft. Passende Beispiele sind unter anderem:

• Steigendes Zinsniveau und höhere Zinskosten durch eine Anschlussfinanzierung
• Zinsausfälle im Zuge der Zwangsvollstreckung
• Kosten einer Zwangsversteigerung

Im Folgenden wird ein Beispiel für die Berechnung der Grundschuldzinsen aufgezeigt:

Im Folgenden wird ein Beispiel für die Berechnung der Grundschuldzinsen aufgezeigt:

• Grundschuld: 150.000 Euro
• Grundschuldzins: 15% p.a.
• Grundschuldzinsen nach 3 Jahren (mit Zinseszins): 78.131 Euro
• Grundschuld nach 3 Jahren: 228.131 Euro

Laut §197 Abs. 2 BGB verjähren Grundschuldzinsen nach 3 Jahren, so dass die maximale Grundschuld nach 3 Jahren konstant bleibt. Käme es nun zur Zwangsversteigerung, könnte die Bank also höchstens 228.131 Euro als Grundschuld anmelden und damit Zusatzkosten einfordern.

Hinweis: Die Grundschuldzinsen stellen tatsächlich nur eine Sicherungsgröße dar und sind für Kreditnehmer zunächst nicht von Belang. Lediglich bei einer eventuellen Zwangsvollstreckung käme die erhöhte Grundschuld zum Tragen. Hier sei jedoch angemerkt, dass der Gläubiger trotzdem nur seine tatsächlichen Kosten nebst Zinsen erstattet bekommt. Ein Mehrerlös aus der Zwangsversteigerung muss er an den ehemaligen Eigentümer der Immobilie zurückzahlen.

Welche Kosten fallen bei der Abtretung einer Grundschuld an?

Bei einer Baufinanzierung ist es nicht unüblich, nach Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank vorzunehmen. Nicht selten lassen sich auf diesem Weg die Zinskosten deutlich senken. Doch bei einem Bankenwechsel stellt sich natürlich das Problem, dass die neue Bank auch als Gläubiger der Grundschuld eingetragen werden muss. Glücklicherweise gibt es mit der Abtretung einer Grundschuld eine deutlich kostengünstigere Alternative zur Löschung und neuen Grundschuldbestellung. Für die Abtretung der Grundschuld an eine andere Bank wird lediglich eine notarielle Beglaubigung benötigt, so dass die Kosten für die Löschung und die Neueintragung entfallen. In vielen Fällen sparen die Eigentümer durch eine Abtretung also bares Geld.

Hinweis: Einige Banken übernehmen bei einer Umschuldung sogar sämtliche Grundbuchkosten bis zu einer gewissen Kostengrenze. Bei einem Vergleich entsprechender Angebote sollten Kreditnehmer bei der Wahl ihrer neuen Baufinanzierung also auch darauf achten.

Welche besonderen Formen der Grundschuld gibt es?

Neben den oben bereits beschriebenen Varianten der Grundschuld mit und ohne Brief werden noch einige weitere besondere Formen unterschieden. Dabei existieren verschiedene Unterscheidungskriterien:

Unterscheidung nach dem Verwendungszweck

Eine Möglichkeit der Unterscheidung von Grundschulden besteht klar in der jeweiligen Verwendung. Hierbei existieren in der Praxis vor allem diese beiden Formen:

Sicherungsgrundschuld: Eine Sicherungsgrundschuld ist der Standardfall, denn hierbei wird die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen genutzt. Sollte die Baufinanzierung nicht vertragsgemäß zurückgezahlt werden, kann die Bank ihre Forderungen aus dem Grundstück befriedigen. Dies führt im Regelfall zur Zwangsversteigerung des Objektes. Eine Sicherungsgrundschuld wird in der Praxis immer in Verbindung mit einem Sicherungsvertrag bestellt, um sie auf die jeweilige Kreditforderung zu begrenzen.

Isolierte Grundschuld: Die isolierte Grundschuld wird nicht zur Sicherung eines Darlehens bestellt, sondern zunächst ohne erkennbaren Grund. Da eine Grundschuld eine nicht-akzessorische Sicherheit darstellt, muss sie nicht zwingend an eine Forderung gekoppelt werden. Sie kann auch vollkommen unabhängig bestehen. Der Sinn einer solchen isolierten Grundschuld liegt meistens darin, sich als Grundstückseigentümer eventuell einen guten Sicherungsrang für ein späteres Darlehen zu verschaffen oder die Grundschuld als Einlage in Kapitalgesellschaften einzubringen. Auch als Schenkung an Erben kann dies durchaus eine interessante Angelegenheit sein. In der Praxis spielt diese Variante der Grundschuld jedoch nur eine sehr untergeordnete Rolle.

Unterscheidung nach dem Adressaten

Grundschulden sind darüber hinaus auch noch bezüglich des Adressaten zu unterscheiden:

Eigentümergrundschuld: Bei einer Eigentümergrundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, welches auf den Namen des Grundstückbesitzers selbst eingetragen wird. Hierbei handelt es sich in vielen Fällen auch um eine isolierte Grundschuld, so dass die Gründe für eine solche Bestellung ebenfalls in der Rangwahrung, einer Schenkung oder der Einbringung in eine Kapitalgesellschaft liegen. Eine Eigentümergrundschuld entsteht zudem, wenn bei Abzahlung eines Darlehens die Darlehensschuld unter den Wert der Sicherungsgrundschuld sinkt.

Fremdgrundschuld: Die Fremdgrundschuld stellt den Standardfall dar, denn hier wird die Grundschuld zugunsten eines Dritten eingetragen. Dieser kann von dem dinglichen Recht profitieren, einen Geldbetrag in Höhe der Grundschuld zu fordern. Der Sicherungsvertrag reguliert auch hier die Begrenzung dieses dinglichen Rechts auf eine bestimmte Forderung und legt zudem die Modalitäten fest, ab wann die Grundschuld tatsächlich vollstreckt werden darf. Fremdgrundschulden sind häufig Sicherungsgrundschulden.

Gesamtgrundschuld: Eine Gesamtgrundschuld ist ein Sonderfall, denn hierbei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, welches über mehre Grundstücke mit verschiedenen Eigentümern verteilt ist. Nach §1132 Abs.1 BGB sind in diesem Fall die Regelungen der Gesamtschuld anwendbar. Somit hat der Gläubiger die Wahl, seine Forderung nur aus einem Grundstück oder aus allen Grundstücken zu befriedigen. Sollte der Gläubiger dabei einen Grundstückseigentümer stärker in Anspruch nehmen, hat dieser einen Ersatzanspruch gegenüber den anderen Grundstückseigentümern innerhalb der Gesamtgrundschuld. Er erwirbt damit die eingetragenen Grundschulden bis zur Höhe seines Ersatzanspruchs. Eine Gesamtgrundschuld wird stets durch einen Gesamthaftvermerk im Grundbuch gekennzeichnet.

Löschung einer Grundschuld

Als nicht-akzessorische Kreditsicherheit kann eine Grundschuld durchaus auch weiterbestehen, wenn die Kreditforderung längst getilgt wurde. Trotzdem hat der Grundstückseigentümer nach Tilgung der Baufinanzierung einen Rückgewähranspruch. Somit wird die Grundschuld entweder an den Eigentümer abgetreten (Rückabtretung), automatisch von der Bank gelöscht oder es besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung. Die letzte Lösung ist die von vielen Banken favorisierte und wird normalerweise im Sicherungsvertrag festgehalten.

Wie funktioniert die Löschung einer Grundschuld?

Die Löschung einer Grundschuld ist relativ einfach, bringt jedoch auch gewisse Kosten mit sich. Folgende Schritte sind dabei erforderlich:

1. Der Gläubiger (meistens die Bank) stellt eine Löschungsbewilligung aus und bestätigt damit, dass die Forderung nicht mehr besteht.
2. Der Immobilienbesitzer bringt die Löschungsbewilligung zum Notar.
3. Der Notar kontaktiert das Grundbuchamt und veranlasst somit die Löschung der Grundschuld.

Hinweis: Liegt zusätzlich ein Grundschuldbrief vor, muss dieser ebenfalls dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Bei einem Verlust des Grundbuchbriefes droht ein kostspieliges Gerichtsverfahren zur Löschung der Grundschuld.

Ist die Löschung einer Grundschuld immer sinnvoll?

Die Frage nach dem Sinn der Löschung einer Grundschuld ergibt sich vor allem daraus, dass damit Kosten verbunden sind. Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt berechnen wie bei der Grundschuldbestellung auch bei der Löschung entsprechende Gebühren. Da die Grundschuld als nicht-akzessorische Sicherheit jedoch nicht automatisch mit Tilgung der Kreditsumme erlischt, könnte sie auch einfach weiter im Grundbuch stehen. Im Folgenden werden sowohl Argumente für als auch gegen eine Löschung der Grundschuld aufgezeigt:

Mögliche Gründe für eine Löschung

Die Gründe für die Löschung einer Grundschuld sind nicht sonderlich zahlreich. Es gibt jedoch durchaus Situationen, in denen dieser Schritt sinnvoll ist:

Verkauf der Immobilie: Käufer einer Immobilie wollen häufig ein „sauberes“ Grundbuch sehen. Eine Grundschuld könnte als optische Belastung Ursache für Preiseinbußen sein oder einem eventuellen Käufer zumindest Argumente für Preisverhandlungen liefern.

Schutz vor Risiken: In der Vergangenheit existierte das Risiko, dass Grundschulden vom ursprünglichen Gläubiger an einen neuen Gläubiger verkauft wurden. Konnte dieser nachweisen, dass er nichts von dem Sicherungsvertrag wusste (gutgläubiger einredefreier Erwerb), hatte er die Möglichkeit einer sofortigen Vollstreckung. Dem Darlehensnehmer blieb in diesem Fall nur eine Schadenersatzklage gegen den ursprünglichen Gläubiger. Mittlerweile hat der Gesetzgeber mit dem Risikobegrenzungsgesetz dieser Möglichkeit einen Riegel vorgeschoben. Durch den neuen Absatz 1a in §1192 BGB ist ein gutgläubiger, einredefreier Erwerb in dieser Form nicht mehr möglich.

Gründe gegen eine Löschung

Es gibt einige Gründe, die gegen die Löschung einer Grundschuld sprechen. Dazu zählen: Kosten: Da die Löschung einer Grundschuld stets mit Kosten verbunden ist, sollte diese nur vorgenommen werden, wenn es dringend nötig ist. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt können sich auf ca. 0,4% der Grundschuld belaufen.

Erneute Nutzung: Wenn die Bank die Löschungsbewilligung erteilt hat, spricht nichts dagegen, die Grundschuld beizubehalten. Wer später ein Modernisierungsdarlehen oder andere Finanzierungen nutzen möchte, hat damit eine attraktive Kreditsicherheit. Darüber hinaus lassen sich somit die Kosten einer erneuten Grundschuldbestellung sparen, da diese dann einfach kostengünstig an den neuen Gläubiger abgetreten werden kann.

Grundschuld vs. Hypothek - wo liegen die Unterschiede?

Wer eine Baufinanzierung abschließt, wird in vielen Fällen auch heute noch mit dem Begriff Hypothekendarlehen konfrontiert. Der Grund für diese Bezeichnung liegt darin, dass Baufinanzierungen in der Vergangenheit häufig mit einer Hypothek besichert waren. Mittlerweile hat die Grundschuld die Hypothek zumindest in Deutschland fast vollständig abgelöst. Doch worin liegen eigentlich die Unterschiede zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek? In der folgenden Tabelle werden die Unterschiede erläutert:

 

	Grundschuld	Hypothek
Bezug zur Forderung	Gering (nicht akzessorisch)	Hoch (akzessorisch)
Erlöschen nach Tilgung?	Nicht automatisch	Automatisch
Wiederverwendbar?	ja	nein

 

Die Grundschuld wird von Banken heute vor allem deshalb favorisiert, weil ihre Handhabung deutlich unkomplizierter ist. Bei Zahlungsausfällen ist kein langwieriges juristisches Verfahren nötig, sondern die unabhängige Grundschuld mit Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung ist ein vollstreckbarer Titel. Für Kreditnehmer ergibt sich vor allem der Vorteil, dass die Grundschuld auch nach der Abzahlung noch als Kreditsicherheit wiederverwendet werden kann.

Unser Fazit zur Grundschuld

Die Grundschuld stellt ein Grundpfandrecht dar, welches heute hauptsächlich zur Besicherung einer Baufinanzierung genutzt wird. Es hat die Hypothek in Deutschland größtenteils abgelöst und räumt dem Gläubiger ein dingliches Recht über die Forderung eines bestimmten Geldbetrags aus einem Grundstück ein. Über einen Sicherungsvertrag wird die Grundschuld auf die Kreditforderung begrenzt und zudem festgelegt, dass eine Vollstreckung nur bei Ausbleiben der Kreditraten erfolgen darf. Ganz allgemein können Grundschulden auch noch für andere Zwecke bestellt werden, jedoch kommt dies in der Praxis höchst selten vor.