Grundschuldbestellung

Wer ein Haus kauft oder baut, muss an viele Dinge denken. Es gibt zahlreiche Schritte, die abzuarbeiten sind und die sich gegenseitig bedingen. Da kann man schnell den Überblick verlieren, was zu Verzögerungen beim geplanten Einzug führt.

Es lohnt sich daher, vor dem Kauf oder Bau eine Liste zu erstellen, was wann zu tun ist. Bei den meisten Immobilienvorhaben ist eine Finanzierung im Spiel. Zusätzlich zu baulichen und handwerklichen Punkten und Plänen müssen auch hier einige, wichtige Schritte beachtet werden. Einer der wichtigsten Schritte ist die Grundschuldbestellung.

Was ist die Grundschuldbestellung?

Die Grundschuldbestellung ist im Prinzip eine Art Vertrag, der immer notariell abgeschlossen wird. Dieser Vertrag wird immer zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks und meistens einem Kreditgeber geschlossen. Nimmt man also einen Immobilienkredit als Kunde auf, so muss man Eigentümer des betreffenden Grundstücks sein.

Der Kreditgeber wiederum sichert seine Ansprüche durch die Grundschuld ab. Sie gibt ihm das Recht, im Falle vom Ausbleiben von Zahlungen das Grundstück zu verwerten. Die Grundschuld allein ist jedoch noch nicht an bestimmte Vertragsbedingungen gekoppelt. Dies wird meist im Rahmen des Kreditvertrags durch eine Zweckerklärung der Eigentümer geregelt. Die Grundschuldbestellung selbst ist erst einmal nur die Zustimmung der Eigentümer, die Grundschuld eines Kreditgebers im Grundbuch einzutragen.

Die Grundschuld ist ein abstraktes Recht, dass nur die Möglichkeit zu einer Kreditabsicherung bis zu der eingetragenen Höhe bietet. Dieser Spielraum kann gegenüber dem Kreditgeber in einer Summe, in mehreren Krediten oder auch gar nicht vollständig in Anspruch genommen werden. Diese Regelung bietet durch eine einmalige Grundschuldbestellung einen großen Spielraum an Nutzungsmöglichkeiten.

Die Grundschuld kann auch an einen anderen Kreditgeber abgetreten werden, wenn ein Teil des Gesamtbetrages zurückgezahlt oder nicht in Anspruch genommen wurde. Die Grundschuld kann auch gelöscht werden, wenn kein Sicherungsgrund mehr besteht, also das Darlehen zurückgezahlt ist.

Es kann also ganz unterschiedliche Gründe geben, die zu einer Grundschuldbestellung führen. Auch die vertragliche Gestaltung zwischen Kreditgeber und Eigentümer können ganz unterschiedlich gestaltet sein.

Allgemeine Bestimmungen zur Grundschuld

Die Grundschuld ist nach deutschem Recht ein Grundpfandrecht. Dieses Grundpfandrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Als fragwürdige Vorgehensweisen zur Grundschuld vor Beginn der Immobilienkrise auf den Markt und in die Presse kamen, wurden die Vorschriften in Deutschland zum Grundrecht verändert. Dies geschah in der Jahresmitte 2008.

Diese Änderung sichert vor allem die Eigentümer von Grundstücken ab. Denn Verkäufe von Ansprüchen auf Grundschuld-Eintragungen verursachten Abhängigkeiten und Ansprüche, die von den Kunden kaum noch zu durchschauen waren. Jetzt jedoch sind die Verhältnisse sicher und durchschaubar. Die Grundschuld ist dabei als Einverständnis des Eigentümers zur Zwangsversteigerung zu verstehen, sofern der Eigentümer seinen Verpflichtungen gegenüber dem Inhaber der Grundschuld nicht nachkommt.

Bei der Grundschuld selbst gibt es zwei unterschiedliche Formen. Es gibt die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Bei der Grundschuldbestellung für eine Buchgrundschuld wird die Grundschuld lediglich im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch auch ein Grundschuldbrief erstellt. Hierbei handelt es sich um ein offizielles Formular, das die Bundesdruckerei bereitstellt.

Jede Grundschuldbestellung ist grundsätzlich ein Auftrag zu einer Briefgrundschuld. Nur, wenn die Briefgrundschuld direkt ausgeschlossen wird, wird lediglich eine Buchgrundschuld bestellt. Bei einem Grundschuldbrief, der also standardmäßig erstellt und meist an den Kreditgeber ausgegeben wird, handelt es sich um ein Wertpapier.

Mit diesem Wertpapier kann in einem gewissen Rahmen gehandelt werden. Eine Briefgrundschuld kann also auf einen anderen Gläubiger übertragen werden. Das macht auch deutlich, wie unabhängig die Grundschuld von den tatsächlichen Verträgen, die durch die Grundschuld abgesichert sind, ist. Denn aus der Grundschuld im Grundbuch lässt sich unter Umständen nicht erkennen, wer der Kreditgeber eines aktuell offenen Kreditbetrages in maximal der Höhe der eingetragenen Grundschuld ist. Oftmals wird diese Unabhängigkeit durch eine konkrete Zweckerklärung jedoch aufgehoben. Diese Zweckerklärung ist oftmals auch ein konkreter Schritt vor der Auszahlung eines Immobilienkredits.

So wird auf beiden Seiten, also sowohl für den Kunden als auch für den Kreditnehmer abgesichert, dass der Kredit und die Grundschuld nur für den Zweck des aktuellen Kreditvertrags eingesetzt wird. Hier wird auch meist festgelegt, dass ein Rückgewährungsanspruch nach Bezahlung der Verbindlichkeiten besteht. Oftmals wird das durch die Kreditgeber mithilfe einer Einwilligung zur Löschung der Grundschuld erfüllt.

Einlösung einer Grundschuld

Die Grundschuldbestellung dient oftmals der Sicherung eines Kredits. Doch auch für die Sicherheit gibt es einiges zu beachten beziehungsweise zu berücksichtigen. Grundsätzlich gibt es den wichtigen Begriff des Rangs. An den Rang wird auch oftmals die Höhe des zu gewährenden Kredits geknüpft. So werden von den Kreditgebern oftmals Grundstückswerte aufgrund von zahlreichen Vergleichswerten ermittelt und nur ein gewisser Prozentsatz dieses Wertes wird als Kredit gewährt und per Grundschuld abgesichert.

Weitere Kredite, die mit der Grundschuld abgesichert werden, werden dann nachrangig eingetragen. Für die Rangfolge gilt die Reihenfolge der Eintragung. Später eingetragene Grundschuldbestimmungen sind daher als nachrangig zu betrachten. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, so werden die Gläubiger, die hinter den Grundschuldeintragungen stehen, auch in dieser Reihenfolge, also der Rangfolge bedient.

Aus diesem Grund verlangen die meisten Kreditgeber auch eine Grundschuldsicherung im ersten Rang. Außerdem wird mit der Grundschuldbestellung oft die Einwilligung zur Zwangsvollstreckung verlangt. Dies vereinfacht für die Kreditgeber die Vorgehensweise, sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten des Kunden kommen. Auf diese Weise ist die Grundschuld eine sichere und einfache Möglichkeit eines Kreditgebers, sich seine Ansprüche zu sichern. Deswegen werden Kredite, die mit einer Grundschuldbestellung verknüpft sind, auch einfacher vergeben, als reine Privatkredite ohne besondere Sicherung.

Für beide Seiten sichert also die Grundschuldbestellung wichtige Vertragsgrundlagen. Für den Eigentümer eines Grundstücks ist die Grundschuldbestellung eine Möglichkeit, aufgrund der hohen Bonität durch das Eigentum am Grundstück einen günstigen, langfristigen Kredit zu erhalten. Für die Bank sichert die Grundschuldbestellung Rechte an der Sicherheitsleistung, also am Grundstück ab. Zahlreiche Immobilienkäufer oder Bauherren bekommen ausschließlich dann die Möglichkeit für ihr Vorhaben, wenn sie eine Grundschuldbestellung veranlassen. Vor allem bei Käufern einer Bestandsimmobilie gibt es dabei eine Besonderheit zu beachten.

Da der Kauf einer Immobilie zahlreicher Schritte bedarf, ist meist zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung noch der Alteigentümer der rechtmäßige Eigentümer. Der neue Eigentümer hat eigentlich zu diesem Zeitpunkt noch keine Eigentümerrechte, also auch nicht das Recht zu einer Grundschuldbestellung. Im Kaufvertrag ist dann meist die Vollmacht zur Grundschuldbestellung geregelt, damit mehrere Prozesse im Rahmen des Immobilienverkaufs parallel ablaufen können. So ist es beim Grundbuchamt auch möglich, sowohl die neue Grundschuld als auch den neuen Eigentümer gleichzeitig einzutragen.

Die Grundschuldbestellung ist also ein wichtiger und zentraler Schritt beim Kauf und beim Bau einer Immobilie oder zum Einsatz einer eigenen Immobilie als Kreditsicherheit.

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