Allgemeines zur Grundschuldbestellung
Wer ein Haus kauft oder baut, muss an viele Dinge denken. Es gibt zahlreiche Schritte, die abzuarbeiten sind und die sich gegenseitig bedingen. Da kann man schnell den Überblick verlieren, was zu Verzögerungen beim geplanten Einzug führt.
Es lohnt sich daher, vor dem Kauf oder Bau eine Liste zu erstellen, was wann zu tun ist. Bei den meisten Immobilienvorhaben ist eine Finanzierung im Spiel. Zusätzlich zu baulichen und handwerklichen Punkten und Plänen müssen auch hier einige, wichtige Schritte beachtet werden. Einer der wichtigsten Schritte ist die Grundschuldbestellung.
Was ist die Grundschuldbestellung?
Als Grundbuchbestellung bezeichnet man eine Eintragung im Grundbuch, die meist im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Darlehens für einen Immobilienkauf, Hausbau oder Umbau vorgenommen wird.
Die Grundschuldbestellung ist im Prinzip eine Art Vertrag, der immer notariell abgeschlossen wird. Dieser Vertrag wird immer zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks und meistens einem Kreditgeber geschlossen. Nimmt man also einen Immobilienkredit als Kunde auf, so muss man in der Regel Eigentümer des betreffenden Grundstücks sein, eine solche Eintragung vornehmen zu lassen.
Der Kreditgeber wiederum sichert seine Ansprüche durch die Grundschuld ab. Sie gibt ihm das Recht, im Falle vom Ausbleiben von Zahlungen das Grundstück zu verwerten. Die Grundschuld allein ist jedoch noch nicht an bestimmte Vertragsbedingungen gekoppelt. Dies wird meist im Rahmen des Kreditvertrags durch eine Zweckerklärung der Eigentümer geregelt. Die Grundschuldbestellung selbst ist erst einmal nur die Zustimmung der Eigentümer, die Grundschuld eines Kreditgebers im Grundbuch einzutragen.
Die Grundschuld ist ein abstraktes Recht, dass nur die Möglichkeit zu einer Kreditabsicherung bis zu der eingetragenen Höhe bietet. Dieser Spielraum kann gegenüber dem Kreditgeber in einer Summe, in mehreren Krediten oder auch gar nicht vollständig in Anspruch genommen werden. Diese Regelung bietet durch eine einmalige Grundschuldbestellung einen großen Spielraum an Nutzungsmöglichkeiten.
Wie hoch die maximal mögliche Grundschuld ist, hängt von der Höhe des Darlehens und dem Wert des Grundstücks ab. In der Regel wird versucht, die Höhe des gesamten Darlehens als Grundschuld eintragen zu lassen. Voraussetzung ist aber natürlich, dass das Grundstück mindestens die Höhe des Darlehens wert ist und das Geld im Zweifel durch eine Zwangsversteigerung eingeholt werden kann, wenn der Kreditnehmer die Forderungen der Bank nicht mehr erfüllen kann. Diese Voraussetzung kann zum Problem werden, wenn der Kaufpreis den Wert weit übersteigt, den die Bank für die Immobilie errechnet. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Wert laut Bank muss dann von Darlehensnehmer mit Eigenkapital überbrückt werden.
Die Grundschuld kann auch an einen anderen Kreditgeber abgetreten werden, wenn ein Teil des Gesamtbetrages zurückgezahlt oder nicht in Anspruch genommen wurde. Die Grundschuld kann auch gelöscht werden, wenn kein Sicherungsgrund mehr besteht, also das Darlehen zurückgezahlt ist. Sowohl der Eintrag als auch die Löschung werden vom Grundbuchamt vorgenommen. Jede Gemeinde hat ein eigenes Grundbuchamt.
Grundschuld und Hypothek im Vergleich
Anders als bei einer Hypothek, wird der Eintrag der Grundschuld nach Ausgleich der Kreditsumme gelöscht. Das Kreditinstitut muss die Löschung des Eintrags explizit bewilligen. Grund ist, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek unabhängig von der Kreditsumme ist. Die Hypothek ist also an einen Kredit gebunden, sodass mit einem neuen Kredit eine neue Hypothek eingetragen werden muss und dafür erneut Kosten beim Notar und Gebühren beim Grundbuchamt entstehen. Ist eine Grundschuld hingegen eingetragen, kann sie auch für neue Kredite und andere Kreditinstitute verwendet werden. Bei dieser Übertragung fallen zwar auch Kosten an, diese sind jedoch deutlich geringer.
Beispiel für Kosten bei einer Grundbuchbestellung
Sie lassen eine Grundschuld über 200.00 Euro eintragen. Allein für die Beurkundung durch einen Notar können Sie mit 400 bis 500 € rechnen. Hinzukommen sonstige Notarkosten, sodass ca. 1000 € allein beim Notar fällig werden. In gleiche Höhe wie die Kosten für Grundschuldbestellungsurkunde liegen die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld. Hier macht es in der Regel keinen Unterschied, ob es sich um eine Grundschuld oder eine Hypothek handelt.
Die Kosten für die Veränderung eines Grundbucheintrags wie einer Grundschuldabtretung hängen davon ab, wer diese Abtretung vollzieht: der Eigentümer, die Bank oder der Notar.
In jedem Fall ist ein Notar zur Beglaubigung notwendig. Es fallen also auch hier Notargebühren und Grundbuchgebühren an, die bei ca. 20% oder ca.1/3 der Kosten für einen neuen Eintrag liegen.
Die Gebühren für eine Löschung preislich in einem Ähnlichen Rahmen. Gespart werden kann, wenn die Bank bereits eine Urkunde zur Löschung vorbereitet.
Allgemeine Bestimmungen zur Grundschuld
Die Grundschuld ist nach deutschem Recht ein Grundpfandrecht. Dieses Grundpfandrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1191 ff. BGB) geregelt. Als fragwürdige Vorgehensweisen zur Grundschuld vor Beginn der Immobilienkrise auf den Markt und in die Presse kamen, wurden die Vorschriften in Deutschland zum Grundrecht verändert. Dies geschah in der Jahresmitte 2008.
Diese Änderung sichert vor allem die Eigentümer von Grundstücken ab. Denn Verkäufe von Ansprüchen auf Grundschuld-Eintragungen verursachten Abhängigkeiten und Ansprüche, die von den Kunden kaum noch zu durchschauen waren. Jetzt jedoch sind die Verhältnisse sicher und durchschaubar. Die Grundschuld ist dabei als Einverständnis des Eigentümers zur Zwangsversteigerung zu verstehen, sofern der Eigentümer seinen Verpflichtungen gegenüber dem Inhaber der Grundschuld nicht nachkommt.
Bei der Grundschuld selbst gibt es zwei unterschiedliche Formen. Es gibt die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Bei der Grundschuldbestellung für eine Buchgrundschuld wird die Grundschuld lediglich im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch auch ein Grundschuldbrief erstellt. Hierbei handelt es sich um ein offizielles Formular, das die Bundesdruckerei bereitstellt.
Jede Grundschuldbestellung ist grundsätzlich ein Auftrag zu einer Briefgrundschuld. Nur, wenn die Briefgrundschuld direkt ausgeschlossen wird, wird lediglich eine Buchgrundschuld bestellt. Bei einem Grundschuldbrief, der also standardmäßig erstellt und meist an die Bank als Kreditgeber ausgegeben wird, handelt es sich um ein Wertpapier.
Mit diesem Wertpapier kann in einem gewissen Rahmen gehandelt werden. Eine Briefgrundschuld kann also auf einen anderen Gläubiger übertragen werden. Das macht auch deutlich, wie unabhängig die Grundschuld von den tatsächlichen Verträgen, die durch die Grundschuld abgesichert sind, ist. Denn aus der Grundschuld im Grundbuch lässt sich unter Umständen nicht erkennen, wer der Kreditgeber eines aktuell offenen Kreditbetrages ist. Der offene Kreditbetrag darf übrigens maximal die Höhe der eingetragenen Grundschuld betragen. Oftmals wird diese Unabhängigkeit zwischen Grundschuld und Vertrag durch eine konkrete Zweckerklärung jedoch aufgehoben. Diese Zweckerklärung ist oftmals auch ein konkreter Schritt vor der Auszahlung eines Immobilienkredits.
So wird auf beiden Seiten, also sowohl für den Kunden als auch für den Kreditnehmer abgesichert, dass der Kredit und die Grundschuld nur für den Zweck des aktuellen Kreditvertrags eingesetzt werden. Hier wird auch meist festgelegt, dass ein Rückgewährungsanspruch nach Bezahlung der Verbindlichkeiten besteht. Oftmals wird das durch die Banken mithilfe einer Einwilligung zur Löschung der Grundschuld erfüllt.
Einlösung einer Grundschuld
Die Grundschuldbestellung dient oftmals der Sicherung eines Kredits. Doch auch für die Sicherheit gibt es einiges zu beachten beziehungsweise zu berücksichtigen. Grundsätzlich gibt es den wichtigen Begriff des Rangs. An den Rang wird auch oftmals die Höhe des zu gewährenden Kredits geknüpft. So werden von den Kreditgebern oftmals Grundstückswerte aufgrund von zahlreichen Vergleichswerten ermittelt und nur ein gewisser Prozentsatz dieses Wertes wird als Kredit gewährt und per Grundschuld abgesichert.
Weitere Forderungen in Form von Krediten, die mit der Grundschuld abgesichert werden, werden dann nachrangig eingetragen. Für die Rangfolge gilt die Reihenfolge der Eintragung. Später eingetragene Grundschuldbestimmungen sind daher als nachrangig zu betrachten. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, so werden die Gläubiger, die hinter den Grundschuldeintragungen stehen, auch in dieser Reihenfolge, also der Rangfolge bedient.
Aus diesem Grund verlangen die meisten Banken auch eine Grundschuldsicherung im ersten Rang. Außerdem wird mit der Grundschuldbestellung oft die Einwilligung zur Zwangsvollstreckung verlangt. Dies vereinfacht die Vorgehensweise für Banken, sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten des Kunden kommen. Auf diese Weise ist die Grundschuld eine sichere und einfache Möglichkeit eines Kreditgebers, sich seine Ansprüche zu sichern. Deswegen werden Kredite, die mit einer Grundschuldbestellung verknüpft sind, auch einfacher vergeben, als reine Privatkredite ohne besondere Sicherung.
Für beide Seiten sichert also die Grundschuldbestellung wichtige Vertragsgrundlagen. Für den Eigentümer eines Grundstücks ist die Grundschuldbestellung eine Möglichkeit, aufgrund der hohen Bonität durch das Eigentum am Grundstück einen günstigen, langfristigen Kredit zu erhalten. Für die Bank sichert die Grundschuldbestellung Rechte an der Sicherheitsleistung, also am Grundstück ab. Zahlreiche Immobilienkäufer oder Bauherren bekommen ausschließlich dann die Möglichkeit für ihr Vorhaben, wenn sie eine Grundschuldbestellung veranlassen. Vor allem bei Käufern einer Bestandsimmobilie gibt es dabei eine Besonderheit zu beachten.
Da der Kauf einer Immobilie zahlreicher Schritte bedarf, ist meist zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung noch der Alteigentümer der rechtmäßige Eigentümer. Der neue Eigentümer hat eigentlich zu diesem Zeitpunkt noch keine Eigentümerrechte, also auch nicht das Recht zu einer Grundschuldbestellung. Im Kaufvertrag ist dann meist die Vollmacht zur Grundschuldbestellung geregelt, damit mehrere Prozesse im Rahmen des Immobilienverkaufs parallel ablaufen können. So ist es beim Grundbuchamt auch möglich, sowohl die neue Grundschuld als auch den neuen Eigentümer gleichzeitig einzutragen.
Die Grundschuldbestellung ist also ein wichtiger und zentraler Schritt beim Kauf und beim Bau einer Immobilie oder zum Einsatz einer eigenen Immobilie als Kreditsicherheit.