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Im Bereich der Baufinanzierung fällt nicht selten auch der Begriff Hypothekenbanken, denn diese spielen bei einem Baukredit eine sehr wichtige Rolle. Ein Großteil der Baudarlehen wird heute nämlich von Banken mit entsprechenden Lizenzen vergeben. Doch was grenzt Hypothekenbanken von anderen Banken ab und welche Rolle spielen Hypothekenpfandbriefe dabei? Nachfolgend sollen die wichtigsten Fakten rund um Hypothekenbanken und ihre Bedeutung für die Immobilienfinanzierung näher erklärt werden.
Die Bezeichnung Hypothekenbank war lange Zeit ein Rechtbegriff aus dem Hypothekenbankgesetz (HBG) aus dem Jahr 1899 und bezeichnete Kreditinstitute, welche sich auf die Vergabe von Baukrediten durch die Beleihung von Grundstücken spezialisiert haben. Die Beleihung erfolgte damals über eine Hypothek, was auch den Namen des Gesetzes sowie die Bezeichnung Hypothekenbanken erklärt. Refinanziert wurden die Hypotheken dabei durch sogenannte Pfandbriefe (auch Hypothekenpfandbriefe genannt), die als Schuldverschreibungen an Anleger ausgegeben wurden. Der Ablauf sah dabei folgendermaßen aus:
1. Ausgabe von Pfandbriefen
Die Hypothekenbank gibt Pfandbriefe aus, die als Anleihen von privaten und institutionellen Anlegern auf dem Kapitalmarkt gekauft werden können. Die Zinssätze der Pfandbriefe orientieren sich dabei an den Zinsen für 10-jährige Staatsanleihen in Deutschland.
2. Hypothekenbanken bieten entsprechende Immobilienfinanzierungen
Die Hypothekenbanken setzen die Zinsen für ihre Baufinanzierungen oberhalb der Zinsen für die Pfandbriefe an, um Gewinne zu realisieren.
3. Hypothekenbanken fordern von Kreditnehmern Sicherheiten
Als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung haben die Banken die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch der Immobilie gefordert. Diese Beleihung bietet die Möglichkeit, im Falle eines Kreditausfalles durch den Schuldner die offenen Forderungen aus dem Grundstück selbst zu befriedigen.
Heute sieht die Praxis sehr ähnlich aus. Mittlerweile wird jedoch die Grundschuld der Hypothek als Sicherheit vorgezogen. Darüber hinaus ist der Rechtsbegriff „Hypothekenbank“ mit der Einführung des neuen Pfandbriefgesetzes (PfandBG) obsolet geworden. Auch wenn alte Hypothekenbanken ihren Namen behalten dürfen, heißen sie rein rechtlich Pfandbriefbanken.
Grundsätzlich besteht die Besonderheit von heutigen Pfandbriefbanken lediglich darin, dass sie Pfandbriefe ausgeben dürfen und dies im Zuge ihres Geschäftsbetriebs auch tun. Nach §1 PfandBG umfasst dieses Geschäft vier Bereiche:
Herkömmliche Pfandbriefe: Die Bank gibt Pfandbriefe aufgrund erworbener Hypotheken oder Grundschulden aus.
Öffentliche Pfandbriefe: Die Bank gibt Pfandbriefe aufgrund erworbener Forderungen gegen staatliche Stellen aus. Der Begriff Kommunalobligationen wird in diesem Zusammenhang auch oft genutzt. Grundsätzlich geht es also um Kommunaldarlehen.
Schiffspfandbriefe: Die Bank gibt Pfandbriefe aufgrund erworbener Schiffshypotheken aus.
Flugzeugpfandbriefe: Die Bank gibt Pfandbriefe aufgrund erworbener Hypotheken an Flugzeugen oder Registerpfandrechte aus.
Allgemein betrachtet könnte jede Bank auch Pfandbriefbank werden. Sie muss dafür jedoch gewisse Voraussetzungen erfüllen, die in §2 Abs. 1 PfandBG geregelt sind:
Ob diese Voraussetzungen vorliegen, prüft die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Nur mit einer entsprechenden Genehmigung ist es Banken erlaubt, überhaupt Pfandbriefe auszugeben. Abgesehen von der Vergabe von Hypothekendarlehen, gehört zum Geschäftsbetrieb der Hypothekenbanken ebenfalls die Vergabe von Staatskrediten. Einen Staatskredit können nur öffentliche Schuldner, wie zum Beispiel Gebietskörperschaften (Gemeinden, Bund und Länder), erhalten. Für Staatskredite gelten anderen Regelungen als bei Krediten und Hypothekendarlehen für Privatpersonen.
Im Zuge der großen Finanzkrise zwischen 2007 und 2010 waren es gerade die Pfandbriefbanken, die großen Risiken unterlagen und von den Regierungen mit Steuergeldern gestützt werden mussten. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer hohen Absicherung von Pfandbriefen. Deshalb macht das Pfandbriefgesetz hierzu einige konkrete Vorgaben:
Sichernde Überdeckung: Das Volumen des Aktivgeschäfts einer Pfandbriefbank (Hypotheken, Grundschulden, Kredite) muss die in Umlauf befindlichen Pfandbriefe laut §4 Abs. 1 PfandBG mindestens um 2% übertreffen. Diese Überdeckung soll gewährleisten, dass Pfandbriefe entsprechend abgesichert sind. Die Überdeckung darf zudem nur in folgender Form bestehen:
Begrenzung der Beleihung: Pfandbriefbanken dürfen Forderungen aus Grundpfandrechten nach §14 PfandBG maximal bis zu einer Beleihung von 60% des Beleihungswertes mit Pfandbriefen refinanzieren. Höhere Beleihungen müssen auf andere Art und Weise refinanziert werden.
Beschränkung auf bestimmte Staaten: Möchten Pfandbriefbanken Pfandbriefe zur Refinanzierung von Grundpfandrechten nutzen, dürfen die Grundpfandrechte nach §13 Abs. 1 PfandBG nur in bestimmten Staaten eingetragen sein:
Liste der möglichen Staaten:
Strenge Bankenaufsicht: Die BaFin hat in Bezug auf Pfandbriefbanken erweiterte Aufsichtsbefugnisse, um die Sicherheit von Pfandbriefen zu gewährleistet. Die Hypothekenbanken müssen zum Beispiel den durchschnittlichen Beleihungsauslauf ihrer Grundpfandrechte in regelmäßigen Abständen ermitteln und der BaFin melden. Darüber hinaus ist ein Deckungsregister zu führen, in dem die Deckungswerte für die Pfandbriefe detailliert aufgeführt werden.
Unter den Hypothekenbanken werden sogenannte echte und gemischte Institute unterschieden. Bei den echten Pfandbriefbanken handelt es sich um Spezialbanken, die fast ausschließlich Immobilienfinanzierungen, Kommunalkredite, Schiffs- oder Flugzeugkredite anbieten und sich über Grundpfandrechte refinanzieren. Die echten Hypothekenbanken werden in der Bankenstatistik auch als Realkreditinstitute bezeichnet. Gemischte Pfandbriefbanken sind hingegen normale Universalbanken, die viele verschiedene Bankprodukte anbieten und zusätzlich auch Pfandbriefe ausgeben dürfen. Beide Konstruktionen haben dabei ihre spezifischen Vorteile:
Echte Pfandbriefbanken:
Gemischte Pfandbriefbanken:
In ihrer Bedeutung sind beide Begriffe gleich. Rein rechtlich heißen alle Hypothekenbanken seit Einführung des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) im Jahr 2005 Pfandbriefbanken. Die bisherigen Hypothekenbanken durften jedoch ihren Namen behalten.
Die Geschichte der Hypothekenbanken reicht weit zurück, denn es wurde bereits früh die Notwendigkeit erkannt, Regelungen für die Beleihung von Grundstücken festzulegen. Grundsätzlich lässt sich die Geschichte der Hypothekenbanken dabei in Phasen unterteilen:
Das Jahr 1722: Der erste große rechtliche Schritt im Bereich der Hypotheken war die preußische Hypotheken- und Konkursordnung aus dem Jahr 1722. Hierbei ging es vor allem darum, jedem Grundstück den Eigentümer, den Preis und den Erwerbstitel öffentlich zuzuordnen.
Das Jahr 1748: Das System der Klassifikation der Gläubiger in Grundbüchern wurde reformiert. So sollte künftig nicht mehr der Verschuldungsgrund, sondern der Zeitpunkt der Eintragung über die Rangfolge der Gläubiger entscheiden.
Das Jahr 1770: Mit der „Schlesischen Landschaft“ wurde die erste Bank ins Leben gerufen, die Pfandbriefe ausgab.
Das Jahr 1783: Mit der Hypothekenordnung fanden weitere Konkretisierung des Hypothekenrechts statt.
Im Jahr 1899 wurde das Hypothekenbankgesetz (HBG) geschaffen, welches die Rolle sowie die Rechte und Pflichten von Hypothekenbanken sehr konkret festlegte. Zu diesem Zeitpunkt gab es hierzulande ca. 40 Hypothekenbanken. Das Gesetz hatte bis zum Jahr 2005 Gültigkeit, als es durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) abgelöst wurde. Im Jahr 1927 hat der Gesetzgeber zudem ein öffentliches Pfandbriefgesetz (ÖPG) verabschiedet, welches die Rechte der Gläubiger stärkte.
Mit dem Pfandbriefgesetz wurden das alte Hypothekenbankgesetz, das öffentliche Pfandbriefgesetz sowie das Schiffsbankgesetz abgeschafft, was auch den Rechtsbegriff Hypothekenbanken obsolet machte. Mittlerweile werden die 45 Pfandbriefemittenten als Pfandbriefbanken bezeichnet und sind im Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) organisiert, welcher aus dem Verband deutscher Hypothekenbanken hervorging. Die SEB AG war im Jahr 2005 die erste Bank, die eine Genehmigung der BaFin zur Emission von Pfandbriefen beantragt hatte.
Als die Hypothekenbanken gegründet wurden, galt die Hypothek als das wichtigste Grundpfandrecht für die Beleihung von Immobilien. Dies war auch noch zur Einführung des Hypothekenbankgesetzes im Jahr 1899 so. Das BGB (im gleichen Jahr veröffentlicht) enthält zahlreiche Vorschriften zu Hypotheken, wohingegen die Grundschuld nur in wenigen Paragraphen erwähnt wird. So sagt §1192 BGB zum Beispiel aus, dass die Vorschriften für Hypotheken in vielen Fällen auch für die Grundschuld gelten. Heute hat die Grundschuld die Hypothek als Kreditsicherheit jedoch in den meisten Fällen der Praxis abgelöst. Dabei stellt sich natürlich die Frage, worin eigentlich die Unterschiede zwischen diesen beiden Grundpfandrechten liegen.
Abhängigkeit von der Forderung
Die Hypothek ist vollständig von der Forderung abhängig, wohingegen die Grundschuld unabhängig von der Forderung besteht.
Ablauf und Erlöschen
Eine Hypothek erlischt mit der Begleichung der ihr zugrundeliegenden Forderung. Die Grundschuld allerdings, besteht danach weiter und muss aktiv, durch eine Antragsstellung, gelöscht werden.
Wiederverwendbarkeit
Eine Hypothek lässt sich nicht wiederverwenden. Eine Grundschuld lässt sich hingegen nach Begleichung der Forderung auch für ein neues Darlehen verwenden.
Die größten Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek liegen in ihrer Unabhängigkeit von der Forderung. So lässt sich die Grundschuld später auch noch für andere Kredite nutzen.
Darüber hinaus haben die Banken die Möglichkeit, in Verbindung mit der im Sicherungsvertrag vereinbarten Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung eine schnelle Befriedigung offener Forderungen gegen den Schuldner zu realisieren. Die Grundschuld bietet in ihrer aktuell genutzten Form also einen vollstreckbaren Titel der Banken gegen den Kreditnehmer. Sollte dieser seinen Kreditzahlungen nicht nachkommen, kann die Bank unter gewissen Voraussetzungen die Zwangsvollstreckung betreiben. Hypotheken sind hier wesentlich unflexibler, so dass vor einer Zwangsvollstreckung häufig noch ein Prozess geführt werden muss. Gerade dieser Vorteil hat sicherlich dafür gesorgt, dass heute fast 90% aller Immobiliendarlehen über eine Grundschuld abgesichert werden.
Im Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind aktuell 45 Pfandbriefbanken organisiert. Dies macht sehr eindrucksvoll klar, wie groß der Markt für entsprechend abzusichernde Darlehen in Deutschland tatsächlich ist. Die folgende Tabelle zeigt die Mitglieder des vdp mit ihrem jeweiligen Status als gemischte Pfandbriefbank oder Spezialbank:
Bank mit Schwerpunkt auf Pfandbriefen - wird jedoch nicht unter den Realkreditinstituten der Bundesbank geführt.
Die Bayerische Landesbank ist eine bekannte Geschäftsbank, die neben Pfandbriefen auch noch viele weitere Geschäftszweige bedient.
Die Berlin Hyp AG ist eine Spezialbank mit dem Fokus auf gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Sie wird bei der Bundesbank als Realkreditinstitut geführt.
Die Bremer Landesbank ist eine der größten Banken im Nordwesten und folgt dabei klar dem Universalbankprinzip.
Der Calenberger Kreditverein wird bei der Bundesbank als Agrarkreditinstitut geführt und ist somit eine klare Spezialbank.
Die Commerzbank Ag gehört zu den größten Banken in Deutschland. Pfandbriefe sind somit nur ein Geschäftszweig der Bank.
Die Degussa Bank ist eine Universalbank, die trotzdem eine sehr gute Expertise in Sachen Immobilienfinanzierung und Pfandbriefe aufweist.
Die DekaBank ist der Wertpapierspezialist für die Sparkassen-Finanzgruppe. Somit werden neben Pfandbriefe auch viele anderen Anlageprodukte zur Verfügung gestellt.
Die Deutsche Apotheker- und Ärztebank hat sich auf eine bestimmte Zielgruppe spezialisiert, gilt aber aufgrund ihres breiten Angebots trotzdem als Universalbank.
Die Deutsche Bank ist eine der größten Banken in Deutschland und bietet neben Pfandbriefen noch viele weitere Finanzprodukte an.
Die DG Hyp ist ein Realkreditinstitut in der Statistik der Bundesbank und hat sich auf die Finanzierung von gewerblichen Immobilien und die Beleihung mit Pfandbriefen spezialisiert.
Die Deutsche Hypothekenbank gehört ebenfalls zu den Realkreditinstituten, die gewerbliche Immobilien im In- und Ausland finanzieren. Die Refinanzierung der Hypotheken und Grundschulden erfolgt über Pfandbriefe.
Die DKB ist eine Privatkundenbank, bei der das Pfandbriefgeschäft nicht im Mittelpunkt steht.
Die Deutsche Pfandbriefbank AG ist ein Realkreditinstitut und neben gewerblichen Immobilien auch auf öffentliche Investitionsvorhaben spezialisiert.
Die Postbank ist eine der größten Privatkundenbanken hierzulande, so dass das Pfandbriefgeschäft nur einen Zweig darstellt.
Die Düsseldorfer Hypothekenbank AG ist eine Spezialbank für gewerbliche Immobilienfinanzierung und wird bei der Bundesbank als Realkreditinstitut geführt.
Die DVB Bank SE ist vor allem auf Schiffs- und Flugzeugpfandbriefe spezialisiert. Sie wird allerdings nicht als Realkreditinstitut bei der Bundesbank geführt.
Die Hamburger Sparkasse ist ein Finanzinstitut für Privat- und Geschäftskunden rund um Hamburg. Das Geschäft mit Pfandbriefen spiegelt dabei nur einen Geschäftszweig wider.
Die HSH Nordbank AG gibt Pfandbriefe für Immobilien, Schiffe und auch öffentliche Investitionen aus. Darüber hinaus bietet die Bank jedoch viele weitere Finanzprodukte für Geschäftskunden.
Die Hypo Real Estate ist aktuell nicht im operativen Geschäft tätig, allerdings trotzdem Mitglied im vdp.
Die ING-DiBa ist eine der größten Privatkundenbanken in Deutschland und gibt zu Zwecken der Immobilienfinanzierung auch Pfandbriefe auf Hypotheken und Grundschulden aus.
Die KFW IPEX-Bank GmbH ist ein Spezialfinanzierer für die deutsche Exportwirtschaft und Mitglied im vdp.
Die Kreissparkasse Köln hat viele Geschäftszweige, kann jedoch auch Pfandbriefe für Immobilienfinanzierungen ausgeben.
Die LBBW gibt Pfandbriefe für Hypotheken und Grundschulden aus. Dies ist jedoch nicht ihr einziger Geschäftszweig.
Die LBB weist ein ausgeprägtes Geschäftskunden- und Privatkundengeschäft auf, von denen Pfandbriefe nur ein Teil sind.
Bei der Helaba werden gewerbliche Immobilienfinanzierungen auch im internationalen Bereich großgeschrieben. Trotzdem ist das Kreditinstitut keine Hypothekenbank im engen Sinne.
Die Münchener Hypothekenbank eG ist ein Realkreditinstitut, welches sich auf private sowie geschäftliche Immobilienfinanzierungen spezialisiert hat.
Auch die M.M. Warburg & CO Hypothekenbank AG gehört zu den Realkreditinstituten, die sich auf die Immobilienfinanzierung sowie die Refinanzierung über Pfandbriefe spezialisiert haben.
Die National-Bank AG ist eine Privat- und Geschäftskundenbank in NRW und gibt zudem neben anderen Geschäftszweigen auch Pfandbriefe aus.
Die NATIXIS Pfandbriefbank AG ist eine Spezialbank und als Realkreditinstitut bei der Bundesbank geführt. Sie gehört zur zweitgrößten Bankengruppe Frankreichs und ist auf gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Europa spezialisiert.
Die Genossenschaftsbank hat sich auf Privatkunden in Franken und Sachsen spezialisiert und gibt Pfandbriefe für Immobilienfinanzierungen aus.
Das Ritterschaftliche Kreditinstitut Stade wird bei der Bundesbank als Agrarkreditinstitut geführt und hat sich auf Finanzierungen im Bereich Wohnungsbau und Landwirtschaft spezialisiert. In diesem Zusammenhang werden auch Pfandbriefe ausgegeben.
Die SaarLB ist eine deutsch-französische Regionalbank und betreut neben Firmenkunden auch Immobilieninvestoren und vermögende Privatkunden. Sie ist keine spezialisierte Hypothekenbank.
Die Santander Consumer Bank AG gehört zur großen spanischen Banco Santander und bietet neben Pfandbriefen noch zahlreiche andere Finanzprodukte an.
Die SEB AG gehörte als Universalbank im Jahr 2005 zu den ersten, die eine Genehmigung als Pfandbriefbank beantragt haben. Dies ist jedoch nicht der einzige Geschäftszweig der Bank.
Mit der Sparda-Bank Südwest eG hat eine der größten Regionalbanken in Rheinland-Pfalz und dem Saarland auch eine Erlaubnis, Pfandbriefe zur Refinanzierung auszugeben.
Die Sparkasse Köln/Bonn ist die größte kommunale Sparkasse in Deutschland und hat zudem neben vielen anderen Geschäftszweigen das Recht, Pfandbriefe auszugeben.
Unter den vielen Geschäftszweigen der Stadtsparkasse Düsseldorf gehört auch die Ausgabe von Pfandbriefen zur Refinanzierung von Immobilienkrediten dazu.
Die UniCredit Bank AG zählt zu den größten Bankengruppen Europas und hat zudem die Genehmigung, Immobilienkredite über Pfandbriefe zu refinanzieren.
Auch die Valovis Bank ist keine Spezialbank, hat jedoch ihre Schwerpunkte bei der Immobilienfinanzierung und dem Konsumenten-Factoring. So darf sie auch Pfandbriefe ausgeben.
Die WestImmo ist laut Bundesbank ein Realkreditinstitut und somit eine spezialisierte Pfandbriefbank.
Die Westfälische Landschaft Bodenkreditbank vergibt als spezialisierte Pfandbriefbank Baukredite an Privatinvestoren und die öffentliche Hand.
Die Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank ist ein Realkreditinstitut und gehört zur Wüstenrot &Württembergische-Gruppe.
Neben den Mitgliedern im vdp gehört laut Bundesbank auch noch die Dexia Kommunalbank zu den spezialisierten Hypothekenbanken in Deutschland.
Hypothekenbanken sind keineswegs nur in Deutschland bekannt. Zahlreiche andere Länder der Welt weisen entsprechende Kreditinstitute auf, die ihre Immobilienfinanzierungen über Pfandbriefe refinanzieren. In europäischen Staaten wie Österreich, Frankreich, Dänemark, Italien, Spanien und Schweden werden die Pfandbriefbanken ebenfalls durch Spezialgesetze reguliert. Der Begriff Hypothekenbank trifft international zudem noch deutlich eher den Kern der Sache, da die Hypothek in vielen anderen Ländern noch deutlich verbreiteter ist als in Deutschland.
Der Begriff Hypothekenbank hat in Deutschland zwar keine rechtliche Gültigkeit mehr, jedoch existiert das Geschäftsmodell nach wie vor. Die Pfandbriefbanken refinanzieren ihre Hypotheken und Grundschulden über Pfandbriefe, die als äußerst sicher gelten. Durch die Grundschuld besteht zudem die Möglichkeit, auf Kreditausfälle der Schuldner schnell zu reagieren und das Grundpfandrecht in Anspruch zu nehmen. Das Pfandbriefgesetz bildet zudem den rechtlichen Rahmen für die Beleihung und Refinanzierung dieser Art in Deutschland.
MAXDA Ratenkredite werden für Darlehensbeträge von 500 bis 250.000 Euro vergeben. Ratenkredit ohne Schufa sind bis 7.500 Euro möglich.
