Hypothekendarlehen

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen ist ein Finanzprodukt, das im Rahmen der Baufinanzierung zum Einsatz kommt. Das Darlehen nutzt die Eintragung der Grundschuld für eine Immobilie oder ein Grundstück als Sicherheit für die Vergabe einer Geldsumme. Zusätzlich können Baurechte oder Grundstücksrechte als Sicherheit hinterlegt werden.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ein Hypothekendarlehen wird immer im Zusammenhang mit einer Baufinanzierungvergeben.
• Das Darlehen wird durch eine Immobilie oder ein Grundstück gesichert.
• Hypothekenkredite werden durch Banken und Versicherungen vergeben.

Begriffserklärung: Darlehen

Ein Darlehen kann die zeitbedingte Übertragung der Nutzungsrechte von Geld oder Sachen zum Gegenstand haben. Die vertraglichen Bedingungen sind für jedes Darlehen individuell geregelt. Umgangssprachlich wird ein Darlehen auch als Kredit benannt.

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• INHALTSÜBERSICHT ZUM THEMA HYPOTHEKENDARLEHEN
   
•  Konditionen des Hypothekendarlehens
•  Anforderungen des Hypothekendarlehens
•  Kosten beim Hypothekendarlehen
•  Vorteile und Nachteile von Hypothekendarlehen
•  Tilgung und Kündigung von Hypothekendarlehen
•  Umschuldung von Hypothekendarlehen
•  Varianten des Hypothekendarlehens
•  Hypothekendarlehen im Vergleich mit anderen Kreditformen

Konditionen des Hypothekendarlehens

Für welche Vorhaben eignet sich ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen kommt immer im Zusammenhang mit Immobilien und Grundstücksrechten zum Einsatz. Allerdings bedeutet dies nicht automatisch, dass sich das Darlehen ausschließlich für die Baufinanzierung eignet. Obwohl die Finanzierung für den Kauf oder Bau einer Immobilie der häufigste Grund für die Nutzung eines Hypothekendarlehens ist, ist es auch für andere Bereiche relevant:

• Anbau oder Umbau von bestehenden Immobilien
• Umschuldung
• Ruhestandsplanung

Höhe der Kreditsumme

Wie hoch darf ein Hypothekendarlehen ausfallen?

Es gibt keine Obergrenze für die tatsächliche Summe eines Hypothekenkredites. Allerdings gibt es rechtliche Vorschriften über die Zusammensetzung der Finanzierung. Ein Hypothekendarlehen wird grundsätzlich in zwei Finanzsummen angeboten. Es kann 60 % oder 80 % der gesamten Finanzierungssumme für den Hausbau oder Hauskauf betragen. Dies bedeutet, dass mindestens 20 % der Kosten für die Finanzierung als Eigenkapital oder aus anderen Kreditformen vorliegen müssen.

Vollkredit für die Baufinanzierung

Immer mehr Banken bieten die Möglichkeit an, einen Vollkredit für die Hypothek zu nutzen. Dieser ist in der Regel mit extrem schlechten Konditionen verbunden. Es ist ratsam, auf diese teure Art der Baufinanzierung zu verzichten und stattdessen ausreichend Grundkapital für den Hausbau oder Hauskauf anzusparen.

Bis zu welcher Summe ist ein Hypothekendarlehen sinnvoll?

Kleine Kreditsummen sollten nach Möglichkeit nicht über ein Hypothekendarlehen gedeckt werden. Kommt es zum Ernstfall, macht die Bank ihr Recht geltend, die Immobilie zu veräußern und die Restschuld über den Verkaufserlös zu decken. Ein klassischer Ratenkredit ist nicht ohne weiteres in der Lage, Immobilien anzugreifen. Dies kann nur im Rahmen einer Privatinsolvenz umgesetzt werden. Entsprechend sind Hypotheken nur für die Finanzierung von großen Kapitalsummen sinnvoll.

Wer bekommt ein Hypothekendarlehen?

Jede volljährige und geschäftsfähige Person kann ein Hypothekendarlehen nutzen. Abhängig von den individuellen Voraussetzungen, fallen die Konditionen wie Kosten und Laufzeit unterschiedlich aus. Da das Hypothekendarlehen immer im Zusammenhang mit einer Immobilie oder einem Grundstück vergeben wird, ist deren Eigentum erforderlich.

Wer bietet Hypothekendarlehen an?

Ein klassisches Hypothekendarlehen wurde in der Vergangenheit ausschließlich durch Banken angeboten. Mittlerweile ist es möglich, diese Bau- bzw. Immobilienfinanzierung auch über Versicherungen abzuschließen. Die Angebote unterscheiden sich im Wesentlichen nicht von denen der Banken. Individuelle Rahmenbedingungen und Kosten entscheiden darüber, ob der Vertrag die richtige Wahl für die eigene Baufinanzierung ist.

Welche Anforderungen müssen bei einem Hypothekendarlehen erfüllt sein?

Die tatsächlichen Anforderungen an den Darlehensnehmer werden durch das Kreditinstitut bestimmt. Es gibt keine detaillierten Vorgaben. Dennoch sind sich die Verträge im Aufbau sehr ähnlich und haben häufig deckungsgleiche Anforderungen:

• Volljährigkeit und Geschäftsfähigkeit
• Festes Einkommen in gesicherter Anstellung
• Saubere Bonitätsprüfung

Spezielle Rahmenbedingungen können eine Anstellung im Festvertrag von mehr als 12 Monaten voraussetzen. Natürlich sind bestehende finanzielle Verpflichtungen zu berücksichtigen. Negative SCHUFA-Einträge beeinträchtigen den Kreditscore und verschlechtern die Aussichten auf eine Bewilligung der Hypothek.

Tipp: Wird der Antrag für ein Hypothekendarlehen im ersten Anlauf abgelehnt, lohnt es sich, das persönliche Gespräch mit dem Finanzinstitut zu suchen. Bankberater sind in der Lage, in Sonderfällen maßgeschneiderte Verträge anzufertigen, welche die jeweilige individuelle Finanzsituation berücksichtigen.

Worauf sollte man beim Abschluss eines Hypothekendarlehens achten?

Das Angebot für Hypotheken ist groß. Verbraucher haben die Wahl aus unterschiedlichen Modellen von unzähligen Anbietern. Hier das beste Angebot zu finden, ist nicht immer einfach. Wichtig ist in jedem Fall der Kostenfaktor. Dafür ist es relevant zu verstehen, wie sich die Kosten eines Hypothekendarlehens zusammensetzen.

Kosten beim Hypothekendarlehen

Die Grundkosten setzen sich aus der Darlehenssumme und den vereinbarten Hypothekenzinsen zusammen. Darüber hinaus gibt es Gebühren zu beachten. Für einen konkreten Vergleich muss der Effektivzins vorliegen. Dieser schließt sämtliche Kosten ein. Der Nominalzins nennt lediglich die Tilgungssumme und den vereinbarten Zinssatz. Die konkreten Kosten für das Hypothekendarlehen richten sich darüber hinaus nach den Rahmenbedingungen der Hypothek:

• Laufzeit
• Darlehenshöhe
• Sondertilgungsklausel

Ein gutes Hypothekendarlehen ist verbraucherfreundlich strukturiert. So ist im Idealfall vertraglich festgehalten, ob Sondertilgungen möglich sind. Eine Sondertilgung erlaubt es dem Darlehensnehmer, die Restschuld durch eine einmalige Kapitalzahlung zu reduzieren. Der Vertrag gibt an, wie häufig und in welcher Höhe eine solche Tilgung möglich ist, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Begriffserklärung: Vorfälligkeitsentschädigungen

Sind Sondertilgungen nicht vertraglich geregelt, verursacht eine solche Zahlung Extrakosten. Sie lassen sich als eine Art Strafzahlung ansehen. Ein frühzeitig abbezahlter Kredit reduziert die Zinszahlungen für die Bank, die entsprechend weniger Profit erhält. Als Ausgleich wird die Vorfälligkeitsentschädigung geltend gemacht.

Wie werden die Zinsen für das Hypothekendarlehen bestimmt?

Banken und weitere Finanzinstitute orientieren sich für die Festlegung der Hypothekenzinsen am sogenannten Leitzins. Der Leitzins wird durch ein zentrales Finanzorgan festgelegt. Für den Großraum Europa ist das die Europäische Zentralbank. Abhängig von der wirtschaftlichen Lage der Region, wird der Zins angehoben oder gesenkt. Zu schwachen Wirtschaftszeiten ist der Zins gering. Die Europäische Zentralbank entlastet so die Banken, die für ihre Geschäfte auf die Konditionen der Zentralbank angewiesen sind.

Die so erzielte finanzielle Entlastung der Finanzinstitute legen die Banken auf die Konsumenten um. So hat eine größere Anzahl von Verbrauchern Zugang zu Finanzierungen aller Art. Dies fördert das Kaufverhalten, was letztendlich die gesamte Wirtschaft ankurbelt. Der Grundzins ist somit über den Leitzins bestimmt und für die einzelnen Banken sehr nah beieinander angesiedelt. Der tatsächliche Zins wird anschließend auf die individuellen Umstände des Hypothekendarlehens angepasst.

Verbraucher können darüber hinaus zwischen Hypotheken mit Festzins oder einem variablen Zinssatz wählen. Die Festzinshypothek schreibt einen bestimmten Zinssatz für einen spezifischen Zeitraum fest. Innerhalb dieses Zeitraumes wird der Zinssatz nicht durch den Kreditgeber angepasst. Ist der aktuelle Leitzins niedrig, sichert man sich auf lange Sicht günstige Konditionen. Der festgelegte Zins ist zumeist leicht über dem aktuellen Zinssatz angelegt.

Ein Hypothekendarlehen mit variablem Zins wird regelmäßig durch die Bank den Konditionen des Marktes angepasst. Steigt der Leitzins, fallen höhere Kosten für die Rückzahlungen an. Bei einem fallenden Leitzins sinken die Ratenzahlungen. Die meisten Banken bieten einen Maximalzins und Minimalzins, der unabhängig von der Marktlage nicht über- bzw. unterschritten wird. Hypothekendarlehen, die zu Zeiten eines hohen Leitzinses in Kraft treten, profitieren häufig von fallenden Zinsen in der Zukunft.

Vorteile und Nachteile von Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen ist ohne Frage die erste Wahl für die Baufinanzierung. Dies hat den Vorteil, dass es unzählige Angebote gibt. Große Banken führen erstklassige Konditionen für jeden Verbraucher. Da das Darlehen als Sicherheit die Immobilie verwendet, ist die Vergabe oft recht unkompliziert. Die hohe Sicherheit senkt das Risiko für Banken und Versicherungen. Zu zinsschwachen Zeiten ist das Hypothekendarlehen eine günstige Art der Baufinanzierung. Flexible Verträge sind auch auf lange Sicht vorteilhaft. Kulante Anbieter setzen auf kundenfreundliche Bedingungen für Sondertilgungen oder Umschuldungen.

Dennoch ist die Hypothek nicht immer die beste Option. Bestehen bereits finanzielle Verpflichtungen für die Immobilie, sind die Kosten sehr hoch. Eine Verlängerung der Vertragslaufzeit treibt die Zinsen in die Höhe. Kurze Vertragslaufzeiten kommen mit hohen Monatszinsen. Ein Hypothekendarlehen kann nicht bei einer Vollfinanzierung greifen - Sonderfälle sind hier mit sehr hohen Kosten verbunden.

Vorteile des Hypothekendarlehens in der Übersicht:

• Einfache Kreditvergabe aufgrund hoher Sicherheit für die Bank
• Flexible Vertragsbedingungen
• Sondertilgungen möglich

Nachteile des Hypothekendarlehens in der Übersicht:

• Geeignet für maximal 80 % der Baufinanzierung
• Lange Laufzeit erhöht die Gesamtkosten

Tilgung und Kündigung von Hypothekendarlehen

Für die Auswahl des passenden Hypothekendarlehens sind die Bedingungen für Tilgungen und Kündigungen wichtig. Den Bereich der Sondertilgung haben wir bereits erläutert. Wie aber sieht es mit der Kündigung eines Hypothekendarlehens aus?

Das vorzeitige Ablösen einer Hypothek ist keine Seltenheit. Die Gründe dafür sind ganz unterschiedlich:

• Unerwartetes Kapital durch Firmenerfolg oder Erbschaft
• Starke Fluktuationen am Finanzmarkt rechtfertigen eine Umschuldung
• Verkauf der Immobilie

Abhängig von der Art des Hypothekendarlehens, kommen unterschiedliche Bedingungen zum Tragen. Es ist wichtig, sich vor Vertragsunterzeichnung über die diversen Fälle genau zu informieren.

Was ist bei vorzeitiger Rückzahlung eines Hypothekendarlehens zu beachten?

Eine komplette Ablösung der Hypothek ist immer mit Sonderkosten verbunden. Ist eine Sondertilgung vereinbart, wird diese auf die Gesamtauflösung angerechnet. Die Kapitalsumme darüber bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank muss dem Darlehensnehmer zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit einräumen, den Vertrag zu kündigen. Eine Ausnahme machen hier nur Verträge mit Festzins. Diese Verträge sind innerhalb der ersten zehn Jahre nicht ohne weiteres kündbar. Darüber hinaus gibt es hingegen keine Probleme; auch wenn der Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart ist.

Sonderkündigungsrecht

Wie bei allen Verträgen, besteht auch für Hypotheken ein Sonderkündigungsrecht. Es greift zum Beispiel, verstirbt der Darlehensnehmer. Um für dieses Risiko abgesichert zu sein, gibt es bei Hypotheken die Möglichkeit, in Form von Risikolebensversicherungen oder Restschuldversicherungen weitere Sicherheiten zu hinterlegen.

Ein Sonderkündigungsrecht ist auch für den Verkauf der Immobilie gültig. Die Gründe für den Verkauf muss der Verbraucher nicht offenlegen.

Umschuldung von Hypothekendarlehen

Macht die Umschuldung von Hypothekendarlehen Sinn?

Eine Umschuldung ist ein oft genanntes Thema - dabei ist den wenigsten bekannt, worum es im Detail geht. Eine Umschuldung zahlt ein bestehendes Hypothekendarlehen ab. Das benötigte Kapital stammt aus einem neuen Hypothekendarlehen. Sind die laufenden Kosten für die Hypothek sehr hoch, erzielt eine Umschuldung eine hohe Einsparung. Die Gesamtkosten für den Kredit reduzieren sich mit besseren Zinskonditionen. Wurde die Hypothek zu Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen, bringt ein geringer Leitzins echtes Sparpotenzial. Die Umschuldung reduziert den Effektivzins und somit die monatlichen Ratenzahlungen.

Hypothekendarlehen: Umschulden oder Zinsen reservieren?

Die Umschuldung eines Hypothekendarlehens ist nicht die einzige Option, die Immobilienbesitzern zur Verfügung steht. Ein Darlehen mit Festzins benötigt nach Ablauf der Festzinsfrist ein neues Finanzierungsmodell. Sind die aktuellen Zinsen gering, kann der Verbraucher die Zinsen für die Anschlussfinanzierung reservieren. Voraussetzung dafür ist, dass der Kredit innerhalb von 42 Monaten ausläuft. Ist der niedrige Zinssatz reserviert, läuft der Kredit umgehend zu den neuen Vertragskonditionen weiter.

Die Zinsreservierung ist nicht an die Hausbank gebunden. Kunden sollten verschiedene Angebote einholen. Je länger im Vorfeld die Zinsen festgeschrieben sind, umso höher fallen Extrakosten aus - denn die Banken lassen sich diesen Service bezahlen. Im Vergleich zu einer Umschuldung kann die Option günstiger ausfallen. Vor allem dann, wenn die Kosten für die frühzeitige Kündigung sehr hoch sind.

Varianten des Hypothekendarlehens

Lassen sich Hypothekendarlehen und Bauspardarlehen kombinieren?

Eine weitere Form für das Hypothekendarlehen ist ein sogenannter Kombikredit. Dieser fasst die Leistungen aus einem Hypothekendarlehen mit einem Bauspardarlehen zusammen. Die Tilgung des Hypothekendarlehens wird mit der Auszahlungssumme aus dem Bauspardarlehen gedeckt. Das klingt auf den ersten Blick recht logisch. Die Verbraucher zahlen die monatlichen Kosten für die Finanzprodukte separat ab. Für das Hypothekendarlehen sind lediglich die Zinskosten fällig. Die Ratenzahlung wird in den Bausparvertrag gezahlt. Sobald der Bausparvertrag fällig ist, löst er die ausstehenden Kosten für die Hypothek ab.

Dieses Angebot ist allerdings mit Vorsicht zu genießen. Denn obwohl ein Bausparvertrag mit niedrigen Ratenzahlungen lockt, verlängert sich die Rückzahlungsdauer im Vergleich zur klassischen Hypothek enorm. Dies hat zur Folge, dass die Zinskosten für die Hypothek steigen und somit die gesamte Finanzierung teurer wird.

Hypothekendarlehen - Absicherung mit einer Restschuldversicherung?

Eine Alternative zur Lebensversicherung ist die Restschuldversicherung. Sie greift im Verbund mit dem Hypothekendarlehen. Darlehensnehmer haben die Wahl aus diversen Versicherungsoptionen:

• Unfallversicherung
• Lebensversicherung
• Arbeitslosenversicherung
• Versicherung im Scheidungsfall
• Schwere Krankheiten Versicherung
• Arbeitsunfähigkeitsversicherung

Die Policen sind an strenge Auszahlungsbedingungen gebunden. Darüber hinaus kommt es zu Wartezeiten und Karenzzeiten. Die Auszahlungsdauer im Fall von unverschuldeter Arbeitslosigkeit beträgt lediglich 18 Monate.

Wann ist eine Restschuldversicherung sinnvoll?

Die Restschuldversicherung verursacht recht hohe Kosten. Im Vergleich zu einer klassischen Lebensversicherung oder Unfallversicherung lohnt sich diese Art der Versicherung kaum. In Ausnahmefällen wird sie für die Kreditsicherung benötigt. Sie eignet sich außerdem für Kreditnehmer, die einen schnellen Vertragsabschluss benötigen, aber keine bestehenden Sicherheiten in Form von Versicherungen nachweisen können.

Hypothekendarlehen im Vergleich mit anderen Kreditformen

Ein Hypothekendarlehen ist in vielen Fällen die beste Art der Baufinanzierung. Es stehen aber auch andere Möglichkeiten für Verbraucher zur Verfügung. Welche für den Einzelfall die beste Wahl ist, hängt stark von den individuellen Voraussetzungen und Ansprüchen ab. Bei der Wahl der Finanzierung ist immer zu beachten, dass sie ausreichend finanziellen Spielraum lassen sollte. Ist die monatliche Belastung zu hoch kalkuliert, ist ein finanzieller Engpass schnell erreicht.

Hypothekendarlehen von der Bank oder Vorfinanzierung über eine Bausparkasse?

Das Bauspardarlehen steht Verbrauchern nicht nur in Kombination mit Hypotheken zur Verfügung. Die Bausparverträge sind eine klassische Form der Baufinanzierung. Das Prinzip dahinter bringt Kreditnehmer und Ansparer in einen Finanztopf, um günstige Darlehenszinsen zu ermöglichen.

Zu Beginn des Bauspardarlehens wird ein Grundguthaben angespart. Ist die vertraglich festgelegte Sparsumme erreicht, wird ein Kredit zu günstigen Konditionen angeboten. Ist zum vereinbarten Fälligkeitsdatum nicht ausreichend Kapital im Gemeinschaftstopf, kann sich die Auszahlung der Kapitalsumme allerdings hinauszögern. Besteht zu Beginn der Baufinanzierung kein Bausparvertrag, stehen Bausparsofortdarlehen bereit. Die benötigte Summe steht umgehend zur Verfügung und wird zeitversetzt über die Fälligkeitszahlung aus dem Bausparvertrag beglichen. Die Zinsen richten sich in diesem Fall nach dem aktuellen Marktwert. Dieses Bauspardarlehen ist tilgungsfrei. Der Kredit wird entsprechend ausschließlich mit den vereinbarten Kreditzinsen bedient. Zeitgleich kommt es zur klassischen Einzahlung in den Bausparvertrag. Im Vergleich zu einem Hypothekendarlehen ist diese Art der Vorfinanzierung zumeist teurer.

Wieso ein Hypothekendarlehen und kein klassischer Kredit?

Für die Vergabe von hohen Kreditsummen arbeiten Finanzinstitute mit Sicherheiten. Im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers decken diese Sicherheiten die ausstehenden Zahlungen. Die Bank geht so kein Verlustgeschäft ein. Ein klassischer Kredit verzichtet auf diese Sicherheiten. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit des Kunden, steht der Bank nur im Rahmen einer Privatinsolvenz eine Zahlung für Ausstände zu. Diese werden dabei anteilig an verschiedene Gläubiger entrichtet - im schlimmsten Fall macht die Bank ein Verlustgeschäft. Für kleine und mittelgroße Kapitalsummen stellt das für die Banken kein Problem dar. Hohe Summen, die im Rahmen einer Baufinanzierung benötigt werden, müssen allerdings mit Sicherheiten belegt sein.

Hypothekendarlehen oder Lebensversicherung?

Die Bau- bzw. Immobilienfinanzierung kann eine Kombination aus klassischem Hypothekendarlehen und einer Lebensversicherung darstellen. Während der Laufzeit der Lebensversicherung fallen lediglich Zinskosten an. Das darüber gesicherte Darlehen wird am Ende Laufzeit mit der Einmalzahlung aus der Lebensversicherung getilgt. Generell bietet dieses Modell nur wenige Vorteile, ist in Einzelfällen aber eine interessante Option. Bestehende Lebensversicherungen sind ein interessanter Tilgungsbaustein. Allerdings sollten Verbraucher im Vorfeld genau errechnen, ob sich das Modell lohnt.

Erwirtschaftet die Lebensversicherung nach Abzug sämtlicher Kosten eine höhere Rendite als für die Zinstilgung des Darlehens notwendig, können Bauherren beruhigt zugreifen. Bestimmte Rahmenbedingungen begünstigen dieses Szenario:

• Die Versicherung hat eine Vertragslaufzeit von mindestens 12 Jahren.
• Die Police wurde vor dem 31.12.2004 abgeschlossen.
• Die Auszahlung wird in Form einer Einmalzahlung geboten.
• Beiträge wurden über einen längeren Zeitraum als fünf Jahre gezahlt.

In der Vergangenheit war dieses Modell sehr beliebt, da für die Auszahlung aus der Versicherungspolice keine steuerlichen Verpflichtungen anfielen. Anfang 2005 trat eine Gesetzänderung in Kraft, die diese Vorteile zum Großteil aufhob.

Die Teilfinanzierung über eine Lebensversicherung wird auch als ein endfälliges Darlehen bezeichnet. Die Bezeichnung des endfälligen Darlehens wird auch im Zusammenhang mit der Abtretung von privaten Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds verwendet. In jedem Fall wird die Tilgungszahlung erst am Ende der Vertragslaufzeit fällig.