Immobilienpreise: Droht in Deutschland die Wohnungsblase?

Die Preisschere bei den Immobilienpreisen geht in Deutschland zwischen Großstadt und Provinz immer weiter auseinander. Im Norden in Hamburg und in Süden in München wird schon vor einer sogenannten Wohnungsblase gewarnt, bei der ein spekulativer Preisauftrieb entsteht, welcher nicht mehr durch Angebot und Nachfrage erklärt werden kann. So können auch viele neue Wohnungen gebaut werden und die Preissteigerung verlangsamt, sodass die Nachfrage (auch durch Inverstoren) nicht mehr ausreichend ist. An dieser Stelle droht die Blase zu platzen.

Einzige Ausnahme bei den Metropolen bildet Leipzig im Osten, wo die wachsende Bevölkerung und die steigenden Einkommen für eine positive Entwicklung sorgen. In der Provinz sieht die Situation ganz anders aus: Dort sinken die Preise immer mehr, aber niemand möchte dort hinziehen, die Einwohnerzahlen sinken konstant und es gibt ein Überangebot an Wohnräumen. Weißenfels (nähe Leipzig) zum Beispiel hat innerhalb von 15 Jahren bis zum Jahre 2006 rund 18,5 Prozent seiner Einwohner verloren, die Immobilienpreise sinken daher immer mehr und Weißenfels gilt nun als günstigste Stadt Deutschlands (bezogen auf Städte mit mehr als 25.000 Einwohnern).

Acht Wohnungen in der Provinz für eine in der Großstadt

Die Preisunterschiede zwischen Metropole und Provinz sind frappierend. Wer in München eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss im Durchschnitt 4800 Euro für den Quadratmeter zahlen, legt man sich auf das Zentrum der bayrischen Landeshauptstadt fest, sind es hingegen noch mehr. Für diesen Preis bekäme ein Käufer im Osten Deutschland in einer der Städte, die immer mehr schwinden, bis zu acht Eigentumswohnungen: In Plauen sind es 760 Euro pro Quadratmeter, in Senftenberg 710 Euro und in Zeitz sogar nur 670 Euro. Da in solchen Städten die Preise seit 2004 fast genauso stark sinken, wie sie in deutschen Großstädten steigen (hier sind es 48 Prozent), ist der durchschnittliche Preisanstieg für ganz Deutschland nicht all zu groß.

Warnstufe Rot in zahlreichen Metropolen

Der Preisanstieg in den Großstädten von fast 50 Prozent lässt bei Experten die Alarmglocken läuten. Jedoch geht der Preisanstieg immer langsamer vonstatten, es scheint, als wäre allmählich die Grenze erreicht, die Blase hat sich maximal aufgebläht. 2013 war der stärkste Anstieg zu verzeichnen, 2014 hingegen ging es im 2. Quartal um nur noch 0,7 Prozent aufwärts, wobei Berlin mit 8,1 Prozent Aufschlag hier einen Ausreißer darstellt. Die Entwicklung gilt allerdings nur für Eigentumswohnungen, nicht für Mietpreise.

Dies lässt sich unter anderem damit erklären, dass die meisten Haushalte an der Grenze ihrer finanziellen Möglichkeiten angelangt sind, die Mietverträge verteuern sich nur noch gering (1,2 Prozent). Dadurch entsteht ein Ungleichgewicht zwischen den Mieten und den Preisen für Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen, Investitionen sollten hier reiflich überlegt werden. Nicht nur in Hamburg und München warnen Experten vor einer Blase, sondern auch in Bremen, Düsseldorf, Essen, Köln, Frankfurt und Stuttgart. Dort ist die Summe der Jahresmieten, die für eine Eigentumswohnung gezahlt werden müsste, besonders hoch (sogenannter Mietverfältiger) und auch andere Faktoren tragen zu einer grenzwertigen Mischung bei, die nur aus Übertreibungen zu bestehen scheint.

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