Finanzierungsmodelle für Immobilien
Die meisten Menschen müssen einen Kredit aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen. Es gibt ganz unterschiedliche Möglichkeiten der Kreditfinanzierung, wenn das Eigenkapital für den Kauf nicht ausreicht. Diese sollten genau geprüft werden, denn unterschiedliche Finanzierungsmodelle verursachen für den Darlehensnehmer verschiedene, meist monatliche, Kosten bei einer Kreditaufnahme. Je günstiger der Immobilienkäufer den Finanzierungskredit bekommen kann, desto besser ist es für ihn und desto eher wird er den Kredit tilgen. Hierbei sollten nicht nur die Kosten der unterschiedlichen Finanzierungsmodelle verglichen werden, sondern auch der Vergleich der unterschiedlichen Konditionen ist wichtig. Ein gutes Beispiel hierfür sind die Sondertilgungen, welche im fortlaufenden Text genannt werden.
Privater Immobilienkauf und gewerblicher Immobilienkauf
Banken unterscheiden bei der Kreditvergabe für einen Immobilienkauf stark zwischen dem gewerblichen Kauf einer Immobilie oder dem privaten Hauskauf. Als privater Immobilienkauf wird eine Finanzierung angesehen, die hauptsächlich dem Eigentümer Wohnraum verschafft. Der Kauf der Immobilie, egal, ob Wohnhaus oder Eigentumswohnung, dient nur dem Eigennutz. Hierbei besteht ein völlig anderes Kreditrisiko als bei einer gewerblichen Immobilie. Darum wird die Finanzierung auch anders gehandhabt. Wenn ein Gewerbetreibender oder ein Freiberufler eine Immobilie für den Eigenbedarf erwirbt, gilt dies als private Finanzierung, da die Immobilie nicht Bestandteil des Betriebsvermögens wird.
Quellen zur Immobilienfinanzierung
Die private Immobilienfinanzierung setzt sich aus einem gewissen Anteil an Eigenkapital und einer Fremdfinanzierung durch Kreditaufnahme über entsprechende Kreditinstitute zusammen. Das Eigenkapital besteht hier aus Sparguthaben oder Wertpapieren des Darlehensnehmers. Unter gewissen Umständen kann eine gewisse Eigenleistung als Kapitalersatz angesehen werden, was den Kapitalbedarf beim Darlehen verringert. Es gibt allerdings auch bestimmte staatliche Fördermaßnahmen, die für einen Immobilienkauf per Kredit in Anspruch genommen werden sollten. Dazu zählen die Arbeitnehmersparzulage und der sogenannte Wohnriester. Auch die KfW-Bank, also die Kreditanstalt für Wiederaufbau, vergibt unter gewissen Bedingungen Förderungen.
Wer darf Immobilien-Kredite vergeben?
Kredite für den Kauf einer Immobilie geben Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Landesförderinstitute, die KfW-Bank und auch Versicherungsgesellschaften. Nicht jeder Geldgeber darf Kredite vergeben, sondern benötigt dazu eine Zulassung, wie es im Gesetz für Kreditwesen geregelt ist. Im Jahr 2007 betrug der Gesamtbestand von Darlehen für Privatpersonen, welche für die Wohnwirtschaft genutzt wurden, immerhin 791,6 Milliarden Euro. Allein im Jahr 2007 wurden Darlehen für den Kauf von privat genutzten Immobilien im Wert von 181,8 Milliarden Euro vergeben. Hin und wieder werden Kredite für privaten Immobilienkauf auch durch Privatpersonen, wobei es sich in der Regel um Verwandte handelt, oder durch den Arbeitgeber in Form eines Mitarbeiterdarlehens vergeben. Jedoch gelten für die alternativen Darlehensgeber enge Grenzen. Die Gewährung von Krediten für den Immobilienkauf ist durch das Kreditwesengesetz und dem angeschlossenen Markt geregelt. Kredite, die für den Kauf einer Immobilie gegeben werden, dürfen nur mit einem Grundpfandrecht ausgegeben werden, die aus einem Eintrag als Buchgrundschuld besteht. Die Immobilie dient als Sicherheit für den aufgenommenen Kredit. Bis in die 70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts waren es fast ausnahmslos Banken und Bausparkassen, die eine Finanzierung von Immobilien vornahmen. Inzwischen vergeben Banken rund 75 Prozent der Immobilienkredite, während die restlichen 25 Prozent von anderen Kreditgebern ermöglicht werden.
Internet Kredite für eine Immobilienfinanzierung
Im Rahmen des Allfinanzkonzepts aus den 1980er Jahren ist es für Versicherungsmakler möglich, bankähnliche Produkte anzubieten. Seit den 1990er Jahren kam das Kreditangebot über das Internet dazu, denn die Vergabe von Krediten zur Immobilienfinanzierung ist vom Standpunkt der Kreditgeber aus ein Geschäft mit einem geringen Risiko an Forderungsausfällen, da die Kreditsumme durch eine Grundschuld oder eine Hypothek auf die Immobilie abgesichert ist.
Sollte bei einem Forderungsausfall trotzdem der Erlös zu gering ausfallen, um die Restschuld zu decken, wird die Immobilie in der Regel zwangsversteigert, um so die Restschuld einzuziehen. Ein ganz anderes Risiko entsteht, wenn die vertraglich festgesetzte Zinsbindung ausläuft, indem sich der Immobilienpreis ändert. Diese wird auch Sollzinsbindung genannt und legt die Höhe des Sollzins für die gesamte Laufzeit des Kredits fest. Sinken die Immobilienpreise ab, fällt auch der Wert der Immobilie, wodurch das Darlehen womöglich nur noch ungenügend abgesichert ist. Wenn der Beleihungswert sogar unter den Wert für die Restschuld fällt, ist der Kreditgeber berechtigt, eine zusätzliche Sicherheit für den Kredit zu fordern oder einen höheren Risikoaufschlag zu verlangen.
Können sich die beiden Vertragsparteien nicht auf eine Neuregelung einigen, kann der Kreditgeber das Darlehen aufkündigen. Allerdings ist auch der Kreditnehmer berechtigt, mit einem anderen Kreditinstitut über die Übernahme der Finanzierung zu verhandeln. Sollte keine Alternative zustande kommen, kann der Kreditgeber nach Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen eine Zwangsverwertung der beliehenen Immobilien verfügen.
Im Normalfall wird der Kredit für eine privat genutzte Immobilie über einen festgelegten Zeitraum zurückgezahlt, wobei sowohl die Zinsen wie auch die Tilgung selbst bedient werden. Diese Darlehensform wird als Annuitätendarlehen bezeichnet. Hierbei reduziert die Tilgung sofort die Zinsbelastung während der Vertragslaufzeit. Ein Annuitätendarlehen wird nur für den Zeitraum gewährt, der benötigt wird, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen. Darum wird es auch ein 'Volltilgerdarlehen' genannt.
In Deutschland sind Laufzeiten von 5, 10 oder 15 Jahren üblich, in denen eine First der Zinsbindung gilt. Eine kurze Laufzeit eines Immobilienkredites wird mit einem niedrigen Zinssatz vergütet und je länger die Laufzeit ausfällt, desto höher werden die Zinsen bzw. der Zinssatz gewählt. Unter gewissen Umständen kann statt der verlangten Tilgungsleistung auch eine Aussetzung der Tilgung für einen benannten Zeitraum vereinbart werden. In solchen Fällen bedient der Kreditnehmer nur die anfallenden Zinsen, während die Höhe der Darlehenssumme erhalten bleibt, da keine Rückzahlung erfolgt. Die Tilgungsleistungen werden in diesen Fällen in ein Tilgungssurrogat eingezahlt und dort wie ein Sparguthaben behandelt. Am Ende der Laufzeit wird es für Rückführung des Kreditbetrages genutzt. Die Tilgungssurrogate können auch in Form von Ansprüchen aus Versicherungsleistungen oder Einkünften aus festangelegten Wertpapieren wie Investmentfonds oder Kapitallebensversicherungen bestehen.
Allerdings können auch Sondertilgungen vorgenommen werden. Hier sollte bereits vor dem Abschluss einer Baufinanzierung genau überlegt werden, ob es möglich ist eine Sondertilgung vorzunehmen und ob die ausgewählte Baufinanzierung dies zulässt. Daher lohnt es sich unterschiedliche Konditionen bei verschiedenen Anbietern zu vergleichen.
Wenn die vereinbarte Sollzinsbildung ausläuft und nach wie vor eine hohe Restschuld vorhanden ist und das Eigenkapital nicht ausreicht, sollte über eine Anschlussfinanzierung nachgedacht werden, um die Restschuld weiterhin monatlich abzuzahlen.
Bausparkredite bieten eine andere Möglichkeit der Kreditbegleichung
Sobald ein Bauspardarlehen reif für die Zuteilung ist, bekommt es den Charakter wie ein Annuitätenkredit. Wird allerdings der Bausparvertrag neu abgeschlossen, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, wird von der Bausparkasse eine Vorfinanzierung des gesamten Betrages vorgenommen, bis die Zuteilung aus dem Bausparvertrag erfolgt. In diesen Fällen fließen die meist monatlichen Zahlungen der Raten für die Tilgung der Kreditschuld als Ansparung in den Bausparvertrag. Der fällige Zins wird aber auf die gesamte vorfinanzierte Kreditsumme kalkuliert.
Der Kauf einer Immobilie lohnt sich vor allem, weil sie als Steigerung des Privatvermögens angesehen wird. Leider beinhaltet sie auch durch widrige Umstände das Risiko eines Vermögensverlustes. Hierbei ist die Weiterentwicklung des Immobilienmarktes im Auge zu behalten. Darum ist es einem Interessenten für eine Immobilie immer anzuraten, vor dem Kauf neutral die Vorteile und die Nachteile des Kaufs zu erwägen. Sollten die Vorteile für den Kauf überwiegen, gilt der Immobilienkauf als eine lohnende Investition. Zu den eindeutigen Vorteilen zählen die Immobilieninteressenten die Mietersparnis und eine Wertsteigerung der Immobilie in der Zukunft. Dagegen müssen die Instandhaltungskosten für die Immobilie, die Kosten für die Kreditaufnahme und ein möglicher Wertverlust der Immobilie aufgerechnet werden.
Es gibt keine automatische Wertsteigerung beim Kauf einer Immobilie. Vielmehr entscheidet inzwischen die Lage des Hauses oder der Eigentumswohnung über die Weiterentwicklung des Wertes. Immobilien in einer begehrten Lage können oft einen Wertzuwachs verzeichnen, während Immobilien in schwer verkäuflichen Lagen eher noch im Wert sinken. Um beim Hauskauf die richtige Entscheidung zu treffen, gehören fundierte Kenntnisse über die Besonderheiten der Region und ihrer Entwicklungschancen in der nahen und mittleren Zukunft. Mit einem Immobilienkauf in einer günstigen Lage lassen sich höhere Renditen erzielen als zum Beispiel durch festverzinsliche Wertpapiere. Immerhin verzeichnet der Immobilienmarkt seit rund drei Jahrzehnten einen anhaltenden Trend zur Wertsteigerung von Immobilien. Bei der Nutzung einer Immobilie als Geldanlage müssen auch die Mieteinnahmen berücksichtigt werden, wie auch die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen bei einem frühzeitigen Wiederverkauf der Immobilie. Da die Gewinne aus Aktienverkäufen oft steuerpflichtig sind, liegt hier ein Vorteil im Kauf einer Immobilie als Geldanlage. Die meisten Immobilien bieten auch einen gewissen Schutz gegen Wertverlust durch die Inflation. Wenn die Preissteigerung hoch ausfällt und gleichzeitig weniger Immobiliendarlehen aufgenommen werden, kann der Interessent für eine Immobilie mit niedrigeren Kreditraten rechnen.