Allgemeines zu Krediten ohne Eigenkapital
Ohne Immobilienkredite die eigenen vier Wände ziehen zu können, das ist nur für einen minimalen Bruchteil der Bevölkerung möglich. In der Regel benötigen Käufer eines Eigenheims bzw. einer Immobilie und Bauherren Kredite von einer Bank. Um das Risiko von einer extremen Verschuldung zu vermeiden, setzen Kreditgeber für die Vergabe ihrer Kredite fast immer einen Eigenkapitalanteil von durchschnittlich 20-30 Prozent voraus. Diese Variante gibt dem Kreditnehmer eine gewisse Sicherheit. Doch immer häufiger werden Kredite ohne Eigenkapital angeboten. Der Verbraucher kann nur schwer erkennen, ob es sich um ein seriöses Angebot handelt. Die Realität sieht viel ernüchternder aus, als die Werbung verspricht, denn nur ein geringer Bruchteil der Banken gewährt Interessenten einem Kredit ohne jegliches Eigenkapital.
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird zwar häufiger angeboten, ist jedoch immer noch die Ausnahme. Diese Form der Immobilienkredite nennt man in der Branche auch 100-, 105- oder 110-Prozent-Baukredit. Die Nebenkosten (auch Kaufnebenkosten) sind in den Krediten bereits größtenteils mit eingerechnet. Um den höheren Kreditrahmen zu ermöglichen, muss sich automatisch die Laufzeit verlängern. Außerdem steigen die Zinssätze dafür. Klassische Immobilien, die ohne Eigenkapital finanziert werden, sind beispielsweise Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder Einfamilienhäuser. Zur Tilgung nimmt man Varianten wie Festdarlehen oder zeitlich befristete Darlehen. Zwar ist die monatliche Belastung bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital erheblich höher als bei Finanzierungen mit Eigenanteil, doch der Käufer bleibt dadurch liquide.
Voraussetzungen für Finanzierungen ohne Eigenkapital
Eigentlich sollte gerade der Eigenanteil die Finanzierung stabilisieren, daher stellen die meisten Banken bei der Bewilligung eines solchen Kredites höhere Anforderungen. Nach wie vor ist es empfehlenswert, nicht sämtliche Kosten mithilfe fremden Kapitals zu finanzieren. Grundvoraussetzung ist immer die Bonität des Kreditnehmers. Der benötigt ein geregeltes, festes Einkommen von einem mittleren Niveau. Wichtig ist beispielsweise, dass der Antragsteller keinerlei negative Schufa Einträge hat. Außerdem muss er meistens eine Gegenüberstellung von seinen Einnahmen und Ausgaben vorlegen. Hieraus kann der Kreditgeber ermitteln, ob er die Raten problemlos ab bezahlen kann. Der Kreditnehmer sollte also vorher genau überlegen, ob er imstande ist, die höhere Belastung durch Raten und anfallende Zinsen auch über einen längeren Zeitraum zu stemmen. Etwa die Hälfte des Nettoeinkommens sollte für die monatlich wiederkehrenden, ständigen Ausgaben veranschlagt werden, unangetastet bleiben und nicht für den Kredit verwendet werden müssen. Sind die Voraussetzungen gegeben, so genießt man den Vorteil von vollständiger Liquidität, während man sich gleichzeitig den Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital erfüllen kann.
Tilgungsvarianten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Möglichkeit der Tilgung von einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen (Darlehen mit festen Rückzahlungsbeträgen). Banken vergeben Privatdarlehen bevorzugt in Form von Annuitätendarlehen. Wer ein solches Darlehen in Anspruch nimmt, muss unbedingt die Zinsbindungsfrist berücksichtigen. Die Zinsbindungsfrist muss jedoch vorher über die gesamte Laufzeit vereinbart werden. Wenn sich der Sollzins nicht verändert, dann verändert sich auch nicht die monatliche Ratenzahlung. Trotzdem verschieben sich während der Gesamtlaufzeit die Anteile von Zins und Tilgung. Der Zinsanteil fällt, während der Tilgungsanteil konstant zunimmt. Im ersten Jahr sollte die Tilgung wenigstens ein Prozent der gesamten Kreditsumme sein. Anders bei einem Festdarlehen. Hier zahlt man die monatlichen Zinsen mit gleich bleibenden Raten. Das allerdings auch nur dann, wenn sich der Sollzinssatz im Rahmen der Zinsbindungsfrist nicht verändert. Die Tilgungsraten zahlt man zum Beispiel in eine Lebensversicherung, deren Auszahlungsbetrag am Ende der Laufzeit für die Tilgung verwendet wird.
Die Vollfinanzierung: Nachteile der Finanzierung ohne Eigenkapital
Ein Hauskauf bzw. eine Immobilienfinanzierung, ohne zumindest einen Bruchteil angespartes Vermögen zu haben, wird auch Vollfinanzierung genannt und ist deutlich teurer als ein Kredit mit Eigenkapitalanteil. Das wirkt sich natürlich auf die monatliche Abzahlungsrate aus. Doch im Prinzip ist die Vollfinanzierung nicht fragwürdig. Wer keine Rücklagen hat, sollte trotzdem vor einem Immobilienkauf durch einen Vollkredit Abstand nehmen. Denn treten unerwartete schwierige Lebenssituationen wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung auf, kommt der Schuldner durch den Hauskauf und dazugehörigen Kredit schnell in finanzielle Not. Eine Vollfinanzierung bzw. ein Vollkredit hat also ein entsprechend hohes Risiko. Außerdem ist es ratsam, für normale Reparaturen im Haus ein wenig Geld übrig zu haben. Seine eigene finanzielle Situation richtig einzuschätzen, ist nicht immer leicht, vor allem, wenn schnelles Baugeld lockt.