Kredite ohne Eigenkapital

Ein eigenes Haus zu besitzen und frei von Beeinflussungen, Forderungen und vielleicht sogar Schikanen durch Vermieter zu sein, ist der Traum der meisten Menschen. Statt monatlich eine beachtliche Summe für die Miete zu überweisen, kann man das Geld auch in einer Ratenzahlung für die Eigentumswohnung investieren, so denken viele. Dahinter steckt der verständliche Wunsch, im Alter mietfrei wohnen zu können. Häufig reicht das angesparte Vermögen jedoch nicht, um ein Eigenheim zu finanzieren. Kredite für Immobilien, die keinerlei Eigenkapital voraussetzen, werden daher immer beliebter.

Ohne Immobilienkredite die eigenen vier Wände ziehen zu können, das ist nur für einen minimalen Bruchteil der Bevölkerung möglich. In der Regel benötigen Käufer eines Eigenheims und Bauherren Kredite von einer Bank. Um eine extreme Verschuldung zu vermeiden, setzen Kreditgeber für die Vergabe ihrer Kredite fast immer einen Eigenkapitalanteil von durchschnittlich 20-30 Prozent voraus. Doch immer häufiger werden Kredite ohne Eigenkapital angeboten. Der Verbraucher kann nur schwer erkennen, ob es sich um ein seriöses Angebot handelt. Die Realität sieht viel ernüchternder aus, als die Werbung verspricht, denn nur ein geringer Bruchteil der Banken gewährt Interessenten einem Kredit ohne jegliches Eigenkapital.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird zwar häufiger angeboten, ist jedoch immer noch die Ausnahme. Diese Form der Immobilienkredite nennt man in der Branche auch 100-, 105- oder 110-Prozent-Baukredit. Die Nebenkosten sind in den Krediten bereits größtenteils mit eingerechnet. Um den höheren Kreditrahmen zu ermöglichen, muss sich automatisch die Laufzeit verlängern. Außerdem steigen die Zinsen dafür. Klassische Immobilien, die ohne Eigenkapital finanziert werden, sind beispielsweise Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder Einfamilienhäuser. Zur Tilgung nimmt man Varianten wie Festdarlehen oder zeitlich befristete Darlehen. Zwar ist die monatliche Belastung bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital erheblich höher als bei Finanzierungen mit Eigenanteil, doch der Käufer bleibt dadurch liquide.

Voraussetzungen für Finanzierungen ohne Eigenkapital

Eigentlich sollte gerade der Eigenanteil die Finanzierung stabilisieren, daher stellen die meisten Banken bei der Bewilligung eines solchen Kredites höhere Anforderungen. Nach wie vor ist es empfehlenswert, nicht sämtliche Kosten mithilfe fremden Kapitals zu finanzieren. Grundvoraussetzung ist immer die Bonität des Kreditnehmers. Der benötigt ein geregeltes, festes Einkommen von einem mittleren Niveau. Wichtig ist beispielsweise, dass der Antragsteller keinerlei Schufa Einträge hat. Außerdem muss er meistens eine Gegenüberstellung von seinen Einnahmen und Ausgaben vorlegen. Hieraus kann der Kreditgeber ermitteln, ob er die Raten problemlos ab bezahlen kann. Der Einzelne sollte also vorher genau überlegen, ob er imstande ist, die höhere Belastung durch Raten und anfallende Zinsen auch über einen längeren Zeitraum zu stemmen. Etwa die Hälfte des Nettoeinkommens sollte für die monatlich wiederkehrenden, ständigen Ausgaben veranschlagt werden, sollten unangetastet bleiben und nicht für den Kredit verwendet werden müssen. Sind die Voraussetzungen gegeben, so genießt man den Vorteil von vollständiger Liquidität, während man sich gleichzeitig den Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital erfüllen kann.

Tilgungsvarianten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Möglichkeit ist das Annuitätendarlehen (Darlehen mit festen Rückzahlungsbeträgen). Banken vergeben Privatdarlehen bevorzugt in Form von Annuitätendarlehen. Wer ein solches Darlehen in Anspruch nimmt, muss unbedingt die Zinsbindungsfrist berücksichtigen. Die Zinsbindungsfrist muss jedoch vorher über die gesamte Laufzeit vereinbart werden. Wenn sich der Sollzins nicht verändert, dann verändert sich auch nicht die monatliche Ratenzahlung. Trotzdem verschieben sich während der Gesamtlaufzeit die Anteile von Zins und Tilgung. Der Zinsanteil fällt, während der Tilgungsanteil konstant zunimmt. Im ersten Jahr sollte die Tilgung wenigstens ein Prozent der gesamten Kreditsumme sein. Anders bei einem Festdarlehen. Hier zahlt man die monatlichen Zinsen mit gleich bleibenden Raten. Das allerdings auch nur dann, wenn sich der Sollzinssatz im Rahmen der Zinsbindungsfrist nicht verändert. Die Tilgungsraten zahlt man zum Beispiel in eine Lebensversicherung, deren Auszahlungsbetrag am Ende der Laufzeit für die Tilgung verwendet wird.

Nachteile der Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Immobilienfinanzierung, ohne zumindest einen Bruchteil angespartes Vermögen zu haben, ist deutlich teurer als ein Kredit mit Eigenkapitalanteil. Das wirkt sich natürlich auf die monatliche Abzahlungsrate aus. Doch im Prinzip ist die Vollfinanzierung nicht fragwürdig. Wer keine Rücklagen hat, sollte trotzdem vor einem Immobilienkauf durch einen Vollkredit Abstand nehmen. Denn treten unerwartete schwierige Lebenssituationen wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung auf, kommt der Schuldner schnell in finanzielle Not. Außerdem ist es ratsam, für normale Reparaturen im Haus ein wenig Geld übrig zu haben. Seine eigene finanzielle Situation richtig einzuschätzen, ist nicht immer leicht, vor allem, wenn schnelles Baugeld lockt.

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