Modernisierungen - erste Überlegungen vor dem Start

Gründe für eine Modernisierung

Es gibt zahllose Gründe, die für eine Modernisierung einer Immobilie wie dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung sprechen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die einzelnen Maßnahmen für eine Modernisierung unter § 555b festgehalten. Einige dieser Maßnahmen resultieren zum Beispiel in einem geringeren Wasserverbauch, einer niedrigeren Endenergie oder der Verbesserung der Wohnverhältnisse. Der Einbau von einer Wasseruhr oder auch der Einbau von einer neuen Heizung kann diese Ergebnisse erzielen.

Der erste zu nennende Grund ist selbstverständlich die Steigerung der allgemeinen Wohnqualität. Wenn man für die Modernisierung ausschließlich hochmoderne Werkstoffe, die im Gegensatz zu früheren Pendants absolut schadstofffrei und unbedenklich für Allergiker sind, verwendet, wird das Leben in dem modernisierten Haus sogar gesünder als jemals zuvor sein.

Die Verwendung solcher Werkstoffe ist zugleich einer der vielen Beiträge, die man durch eine Modernisierung zum Umweltschutz leisten kann. Darüber hinaus kann eine Modernisierung maßgeblich zur allgemeinen Sicherheit beitragen, da zum Beispiel die neuartigen Fenster, Türen und Rollladen von heute nahezu einbruchsicher sind.

Auch eine Verbesserung des Brandschutzes ist durch eine diesbezügliche Modernisierung möglich. Ebenso trägt eine Modernisierung der Elektrik zu einer gesteigerten Sicherheit bei.

Eine Modernisierung ist nicht gleichzusetzen mit einer Erhaltungsmaßnahme oder Instandsetzung. Diese Abgrenzung führt häufig zu einem Streit zwischen Mieter und Vermieter, da die Kosten unterschiedlich getragen werden. Bei einer Modernisierung darf der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen und es folgt eine Mieterhöhung. Bei einer Erhaltungsmaßnahme muss der Vermieter die Kosten selbst tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sollte der Vermieter die Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen so kann der Mieter einen Härteeinwand einlegen, wenn die Mieterhöhung eine zu hohe Belastung für den Mieter darstellt. Die Miete darf nach der Mieterhöhung nicht mehr als 30-40% des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen. Sollte der Vermieter also eine neue Miete verlagen die diese 30-40% übersteigt, so kann der Mieter den Härteeinwand einlegen.

Finanzielle Gründe, die für eine Modernisierung sprechen

Durch eine sinnvolle Modernisierung lassen sich die Energiekosten in einem erheblichen Ausmaß senken, was in Anbetracht der explodierenden Strom- und Heizkosten wohl für die meisten Eigenheimbesitzer das ausschlaggebendste Argument überhaupt sein dürfte, wobei die Optimierung der Energieeffizienz zunehmend zu einer auferlegten Pflicht wird, zumal die diesbezüglichen Vorschriften schon jetzt überaus rigoros sind und in Zukunft allem Anschein nach noch weiter ausgeweitet werden. Wenn die Endenergie also nachhaltig gesenkt werden kann so zählt diese Maßnahme zu der energetischen Modernisierung.

Darüber hinaus können sich durch eine Modernisierung neue Nutzungs- und Verdienstmöglichkeiten ergeben. So kann zum Beispiel durch den Ausbau des Kellers oder des Dachbodens neuer Wohnraum geschaffen werden, den man dann vermieten könnte. Als Vermieter müssen allerdings einige Rechte und Pflichten auf Seiten des Mieters und Vermieters eingehalten werden.

Falls man das zu modernisierende Gebäude (auch Mietsache) ohnehin nicht bewohnt, sondern von vornherein vermieten möchte, steigen durch die zuvor bereist erwähnte Energieeffizienzoptimierung die Chancen, Mieter zu finden. Zudem darf man aufgrund der niedrigen Nebenkosten eine Mieterhöhung veranschlagen. Sollte die Mietsache, zum Beispiel eine Wohnung, bereits von einem Mieter bewohnt sein, so hat der Vermieter die Pflicht die Maßnahme der Modernisierung durch eine Modernisierungsankündigung zu kommunizieren. Diese Ankündigung muss spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung an den Mieter gemeldet werden (§ 555 c Abs. 1 BGB). Wichtig ist auch, dass die Ankündigung schriftlich festgehalten wird. Seit der Mietrechtsänderung 2013 können Mieter der Modernisierungsankündigung auch nicht mehr widersprechen. Lediglich der Mieterhöhung kann der Mieter widersprechen. Sollte die Form und Frist der Ankündigung jedoch nicht vom Vermieter eingehalten werden, so muss der Mieter diese nicht weiter beachten.

Des Weiteren muss angemerkt werden, dass die meisten Modernisierungsmaßnahmen zu einer durchaus erheblichen Wertsteigerung eines Gebäudes führen. Das ist einerseits interessant, wenn man die Immobilie, wie ein Haus oder eine Wohnung, möglichst gewinnbringend veräußern möchte. Andererseits wirkt sich eine Wertsteigerung positiv auf die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers aus. Folglich lohnt sich eine Modernisierung auch dann, wenn man das Haus selbst bewohnt. Ungeachtet dessen zählen Immobilien noch immer zu den sichersten Geldanlagemöglichkeiten überhaupt.

Sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen für eine besser Energiebilanz

Die Heizkosten sind mit Abstand der größte Kostenpunkt bei den laufenden Kosten. Ärgerlich ist, dass ein nicht zu unterschätzender Teil der teuren Wärme in den meisten Gebäuden ungenutzt entweicht. Abhilfe kann eine sinnvolle Wärmedämmung bringen. Diese beginnt im Idealfall mit einer Modernisierung der Fenster und Außentüren, da durch diese die meiste Wärme entweicht.

Ungeachtet dessen tragen die wärmeisolierten Fenster von heute zur Schalldämmung bei, was sich wiederum positiv auf die Wohnqualität auswirkt. In diesem Zusammenhang muss allerdings angemerkt werden, dass eine zu starke Isolierung, wie sie etwa bei einer Dreifachverglasung gegeben ist, auch das Erwärmen der Wohnräume durch die Kraft der Sonne verhindert, was in Bezug auf die Heizkostenoptimierung von Nachteil wäre.

Da warme Luft bekanntlich nach oben steigt, sollte das Dach ebenfalls gut isoliert werden. Falls der Dachboden nicht bewohnt wird, kann stattdessen die Geschossdecke gedämmt werden, was zumeist einfacher und kostengünstiger ist. Auch den Keller gilt es zu isolieren, damit keine Kälte durch das anschließende Erdreich eindringen und dann von dort in den oberen Wohnbereich gelangen kann. Selbstverständlich verdienen dabei die Kellerfenster und die Kellertür nach außen besondere Aufmerksamkeit.

 

 

Gründe für Dämmungsmaßnahmen der Außenwand

Darüber hinaus sollten die Außenwände wärmegedämmt werden. Dabei sprechen mindestens drei Gründe für eine Isolierung von außen.

1. Der erste Grund ist der, dass durch eine Isolierung von außen eine ganzheitliche Wärmedämmung ohne sogenannte Kältebrücken respektive Wärmebrücken möglich ist.

2. Der zweite Grund ist der, dass die Innenräume durchgehend bewohnbar bleiben, was im Fall einer umfangreichen Dämmmaßnahme von innen nicht der Fall ist.

3. Der dritte Grund ist der, dass das Mauerwerk bei einer Innendämmung nicht von der Heizung erwärmt wird und somit keine Wärme abgeben kann. Zwar gibt es spezielle Dämmstoffe, mit denen sich das Mauerwerk zumindest bis zu einem gewissen Grad erwärmen kann, doch da es auch vergleichbare Dämmstoffe für den Außenbereich gibt, bleibt die Außendämmung dennoch eindeutig die bessere Wahl.

Falls eine Außenisolierung aber aufgrund von baurechtlichen Bestimmungen, etwa im Zusammenhang mit geltendem Denkmalschutz, nicht erlaubt oder aus rein optischen Gründen nicht gewünscht ist, wäre eine Innendämmung die einzig sinnvolle Alternative.

Zusätzlich zu umfangreichen Dämmmaßnahmen kann eine Modernisierung der Heizungsanlage helfen, die Heizkosten zu senken. Je nach Standort des Hauses und Neigungswinkel des Daches lohnt sich eine Solaranlage zur Heizwasserbereitung. Eventuell ist die Sonnenausbeute sogar so gut, dass man die eigentliche Heizungsanlage durch eine entsprechende Solaranlage entlasten kann.

Falls dem so ist, sollte man auch gleich darüber nachdenken, ob man sich zudem eine Photovoltaikanlage für die Stromerzeugung installieren lässt, zumal man den selbst erzeugten Strom gegen Gebühr ins Netz einspeisen kann.

Je nach Modernisierung hat man Anspruch auf Fördergelder

Die Modernisierung eines Gebäudes ist immer mit Kosten verbunden. Allein die Kosten für die Materialien, die man für die jeweilige Modernisierung benötigt, können enorm sein. Wenn man die anfallenden Arbeiten nicht selbst durchführen kann, fallen weitere Modernisierungskosten für versierte Handwerker an. Zwar amortisieren sich die meisten dieser Kosten nach gewisser Zeit, dennoch stellen sie auf Anhieb eine finanzielle Last dar, die nur die wenigsten ohne Weiteres stemmen können.

Erfreulicherweise werden viele Modernisierungsmaßnahmen staatlich gefördert. Dazu zählen zumindest die Modernisierungen in Hinsicht auf die Optimierung der Energieeffizienz und hinsichtlich der Wohnraumschaffung. Allerdings decken die Fördergelder bei genauerer Betrachtung noch nicht einmal die Steuerlast, die auf den notwendigen Ausgaben für die Modernisierung liegt. Außerdem nimmt die Höhe der Zuschüsse seit einiger Zeit deutlich ab.

Dennoch sollte man die Fördergelder unbedingt beantragen. Nicht selten helfen die involvierten Handwerksbetriebe oder die Lieferanten der verwendeten Materialien bei der Beantragung. Zudem können die besagten Betriebe und Lieferanten zumeist nützliche Ratschläge in Bezug auf Darlehen für die Modernisierung geben.

 

Die Finanzierung der Modernisierung

Auch wenn Fördergelder eine willkommene Hilfe sind, reichen sie nicht für eine komplette Modernisierung aus. Allerdings gibt es speziell für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen bestimmte Darlehen mit vergünstigtem Zinssatz, wobei auch ein herkömmlicher Kredit, den man für eine Modernisierung aufnimmt, eine lohnende Investition in die Zukunft ist. Je nach durchgeführter Modernisierung und Rückzahlungsvereinbarung mit dem Kreditgeber könnten die Ausgaben, die jeden Monat anfallen, schon aufgrund des fortan dauerhaft reduzierten Energieverbrauchs direkt spürbar abnehmen.

Einen Kredit für die Modernisierung einer Immobilie wie einer Wohnung zu bekommen, dürfte in Anbetracht dessen, dass man eine eigene Immobilie als Sicherheit hat, kein Problem sein. Außerdem muss man bedenken, dass der Immobilienwert durch die Modernisierung deutlich zunimmt, was die Chancen auf ein Darlehen abermals merklich verbessert.