Nachfinanzierung
Werden Baufinanzierungen, Bauvorhaben oder Immobilienkäufe teurer als zuvor veranschlagt, wird der zusätzliche Finanzierungsbedarf in vielen Fällen über eine Nachfinanzierung bereitgestellt.
Bei einer Nachfinanzierung handelt es sich um einen neuen Kredit, der nicht in die Erstfinanzierung einfließt. Der neu verhandelte Kredit zur Nachfinanzierung ist daher auch nicht zu denselben Konditionen zu erhalten, wie das zuvor eingeplante Baugeld, da oft keine weiteren Sicherheiten seitens des Kreditnehmers angeboten werden können. Auch darf die zuvor gesetzte Beleihungsgrenze in den meisten Fällen nicht überschritten werden. Die Beleihungsgrenze gibt an wie hoch die geliehene Summe maximal sein darf.
Der Bearbeitungsaufwand für die finanzierende Bank ist sehr hoch, was sich in den Kosten für diese zusätzliche Finanzierung widerspiegelt. Die Auswahl an Finanzierungsunternehmen, die für eine Nachfinanzierung infrage kommen, ist aufgrund der schlechteren Ausgangsposition des Kreditnehmers sehr gering.
Die Nachfinanzierung ist keine Anschlussfinanzierung. Diese Begriffe mögen sehr ähnlich erscheinen, sind aber zwei unterschiedliche Formen von Krediten. Die Anschlussfinanzierung wird eingesetzt wenn die Restschuld für einen Kredit nach Ablauf der Zinsbindung beglichen werden soll. Die Nachfinanzierung hingegen wird genutzt, wenn das bereits geliehene Geld nicht ausreicht.
Mit einem Finanzpuffer kann eine Nachfinanzierung vermieden werden
In eine Baufinanzierung fließen alle Kosten ein, die zum Neubau oder dem Erwerb einer Immobilie nötig sind. Die Kosten für Grundbucheinträge und den Notar sollten daher auch nicht vernachlässigt werden. In der Regel werden diese Kosten aber durch das von der Bank vorausgesetzte Eigenkapital getilgt. Werden Immobilien allerdings voll finanziert, müssen auch diese Kosten kalkuliert werden.
Die Finanzierungen werden in allen Fällen vor einer Baumaßnahme oder vor einem Immobilienkauf abgeschlossen. Unvorhergesehene Baumaßnahmen und Schwierigkeiten treten aber oft erst während der Bauphase auf. Die Mehraufwendungen für Handwerker und zusätzliche Bauarbeiten sind im Normalfall nicht kalkulierbar, da ein Architekt den Finanzbedarf unter den günstigeren Baubedingungen berechnet hat. Auch der Sanierungs- und Renovierungsbedarf bei bestehenden Immobilien kann oft erst nach dem Bezug festgestellt werden. Mängel an der gekauften Immobilie treten oft auch erst nach Monaten und Jahren auf. All diese Gründe für Mehraufwendungen führen dazu, dass der Bauherr nicht mehr ausreichend Geld zur Verfügung hat und nachfinanzieren muss.
Damit es aber nicht zu einer teureren Nachfinanzierung kommt, können Bauherren schon bei der ersten Kreditaufnahme reagieren. Die besten Verhandlungsmöglichkeiten bestehen immer bei der Erstaufnahme eines Darlehens. Hier können Kreditnehmer einen Finanzpuffer einbauen, der eine Nachfinanzierung verhindern kann.
Viele Finanzierungsunternehmen schlagen diesen Puffer sogar vor, verlangen aber eine Entschädigung, wenn der vereinbarte Betrag nicht benötigt wird. Besonders bei Kaufimmobilien wird ein Finanzpuffer in der Regel kostenpflichtig, wenn er nicht genutzt wird. Bei einem Neubau sind diese Puffer bei den meisten Baufinanzierungsunternehmen ein Vertragsbestandteil bei der Kreditaufnahme und müssen bei Nichtinanspruchnahme nicht entschädigt werden. Eine Nichtabnahmeentschädigung muss aber immer mit dem Baufinanzierer schriftlich vereinbart werden.
Sondertilgungen vermeiden die Nachfinanzierung
Die Vereinbarung von relativ hohen und mehrmaligen Sondertilgungen ist eine weitere Möglichkeit, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden. Bei dieser Form der Finanzierung wird schon bei Vertragsabschluss eine höhere Kreditsumme vereinbart, die die Kosten der Immobilie oder des Bauvorhabens um circa 10 bis sogar 20 Prozent übersteigt. Der Kredit kommt komplett zur Auszahlung.
Wird die zusätzlich aufgenommene Kreditsumme nach der Bauphase nicht benötigt, wird sie als Sondertilgung wieder an den Baufinanzierer zurückgezahlt. Durch diese Option entstehen dem Kreditnehmer keine weiteren Kosten außer den Zinsen für das zusätzlich aufgenommene Baugeld. Diese Zinsen sind aber weitaus niedriger als die Kosten, die bei einer Nachfinanzierung entstehen können.
Die Nachfinanzierung ist mit einem nachrangigen Darlehen möglich
Viele Kreditunternehmen und Baufinanzierer sind an einer Nachfinanzierung nicht interessiert, da die Sicherheiten des Bauherrn oder Immobilienbesitzers nicht ausreichen. Außer den fehlenden Sicherheiten ist der Nachrang, den der Erstfinanzierer erhält, ein sehr wichtiges Kriterium.
Der Baufinanzierer, der das Hauptdarlehen gestellt hat, wird im Grundbuch als erstrangiger Gläubiger aufgeführt. Muss die Immobilie verkauft werden, weil der Besitzer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann, wird zuerst der Gläubiger, der im Grundbuch vermerkt ist, bedient.
Immobilienfinanzierer, die ein nachrangiges Darlehen zur Verfügung stellen, lassen sich dies deshalb teuer bezahlen, da sie nur wenige Mitbewerber haben. Besonders Banken, die mit der ursprünglichen Finanzierung nicht betraut wurden, haben kein Interesse an einer Zusammenarbeit. Aus diesen Gründen wird oft auch der ursprüngliche Baufinanzierer mit der Nachfinanzierung beauftragt.
Die Zinssätze für das nachrangige Darlehen liegen meist mehrere Prozentpunkte über dem Zinssatz der Baufinanzierung und auch die Bearbeitungsgebühren werden erneut berechnet.
Nachfinanzierung gut verhandeln!
Lässt sich eine Nachfinanzierung nicht umgehen, muss der Kreditnehmer gut verhandeln. Kreditnehmer sollten in keinem Fall unvorbereitet zu diesen Verhandlungen gehen und die benötigte Kreditsumme durch aussagekräftige Zahlen und Angebote von Firmen belegen können.
Die Baumaßnahmen oder Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen, die mit einer Nachfinanzierung bewerkstelligt werden sollen, müssen dem Finanzierungsunternehmen klar dargestellt werden und sollten im günstigsten Fall zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. Der Kreditnehmer muss für das neue Darlehen wieder einen aktuellen Gehaltsnachweis erbringen.
Maßnahmen zur Vermeidung von Nachfinanzierungen
Um eine Nachfinanzierung schon im Vorfeld zu umgehen, haben Bauherren und Immobilienkäufer zahlreiche Möglichkeiten. Die Kosten für das Bauvorhaben oder den Kauf der Immobilie können von einem unabhängigen Experten berechnet und beurteilt werden. Diese Experten können aufgrund ihrer Objektivität bessere und genauere Einschätzungen abgeben. Auch unvorhergesehene Kosten können somit schon im Vorfeld kalkuliert werden.
Wurde die Immobilie oder das Bauvorhaben unter dem tatsächlichen Wert kalkuliert, kann in einigen Fällen auch eine Nachfinanzierung ohne ein erneutes Darlehen erfolgen. Dies muss allerdings immer mit dem zuständigen Kreditunternehmen verhandelt werden. Ein Expertenurteil in Schriftform stärkt die Position des Kreditnehmers bei der Bank und bringt ihn auch im Falle einer Nachfinanzierung in eine bessere Position. Bei den meisten Baufinanzierern ist dieser objektive Nachweis durch einen unabhängigen Finanzexperten zudem ein Kriterium für eine weitere Kreditvergabe.
Um eine Nachfinanzierung zu vermeiden, die durch eine zu knappe Kalkulation entstehen kann, ist ein Baufinanzierer zu wählen, der über eine lange Markterfahrung verfügt.
Einen wichtigen Teil eines Bauvorhabens decken die Eigenleistung und die Hilfe der Familie ab. Viele Arbeiten bei Neubauten, aber auch Sanierungen und Renovierungen von Kaufimmobilien können ohne die Inanspruchnahme eines Fachmannes vorgenommen werden. Allerdings entfallen finanzielle Ansprüche, die durch unsachgemäße Verarbeitung entstehen können.
Zuschüsse voll ausschöpfen
Weiter ist es wichtig, alle staatlichen Zuschüsse bei einem Kauf oder Bau eines Eigenheims vollkommen auszuschöpfen. Häuser, die nach energetischen Aspekten gebaut werden oder Immobilien, die nachträglich zu Energiesparmaßnahmen saniert und renoviert werden, erhalten gesonderte Konditionen und Zuschüsse. Die staatlichen Zuschüsse werden meist direkt vom Baufinanzierer beantragt und fließen in die Erstfinanzierung ein.
Auch die Wahl der Baumaterialien kann schon im Vorfeld eine Nachfinanzierung vermeiden. Viele Materialien müssen nicht vom Bauunternehmer oder vom Handwerker abgenommen werden und können günstiger über den Handel oder das Internet bestellt werden. Dies ist besonders bei der Küchenausstattung oder im Sanitärbereich eine oft günstigere Alternative.