Finanzierungen ohne Objektkredits
Den Traum von einer eigenen Immobilie hatte gewiss schon jeder einmal. Schließlich sind Immobilien, ganz gleich ob Eigenheim oder Mietshaus, eine sichere und rentable Investition. Der Erwerb einer Immobilie zahlt sich langfristig aus, hilft beim Vermögensaufbau und ermöglicht das mietfreie Wohnen im Rentenalter. Die gängigste Finanzierungsmethode ist ein Bausparvertrag in Verbindung mit einem Baudarlehen um Immobilien zu erwerben, zu bauen oder zu sanieren. Doch ohne Eigenkapital wird es zukünftigen Bauherren oft erschwert, eine passende und günstige Immobilienfinanzierung für ihr Bauvorhaben zu bekommen. Vollfinanzierungen für Immobilien sind problematisch. Pauschal sollten mindestens 20 Prozent, besser noch 30 Prozent, des Anschaffungswerts als Eigenkapital zur Sicherheit vorhanden sein. Wer da nicht frühzeitig einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, muss mit düsteren Aussichten rechnen. Dennoch lohnt es sich auch in solchen Fällen, eine unverbindliche Anfrage zu stellen.
Immobilien mittels Objektkredit finanzieren
Anders verhält es sich mit Objektkrediten, bei denen der Eigentümer der Immobilie nicht der Besitzer, sondern der Kreditgeber bis zur Ablösung der Kreditsumme ist. Der Objektkredit stellt ein Darlehen für Immobilien dar, die hier als Objekte bezeichnet werden. Diese Kredite ermöglichen eine individuelle abgestimmte Finanzierung für Immobilien aller Art. So gibt es Objektkredite für Anschaffungen oder Errichtungen von Wohnobjekten, Anlageobjekten, wie Fabrikhallen oder Produktionsstätten oder beispielsweise Pensionen wie Reiterhöfen, sowie von Büroobjekten. Eine Eigenkapitalbeteiligung muss bei der Aufnahme eines Objektkredites nicht gegeben sein, wird jedoch ebenfalls gern gesehen.
Sicherheiten für Kreditgeber und Kreditnehmer
Aufgrund des Wegfallens einer Eigenkapitalbeteiligung kann der Objektkredit von jedem zukünftigen Immobilienbesitzer in Anspruch genommen werden, denn das Objekt bietet eine Sicherheit für Kreditgeber und Kreditnehmer. Im Fall von Zahlungsausfällen kann das Objekt veräußert werden und trägt zur Tilgung des Kredits bei. So werden Verzugszinsen und Mahngebühren auf ein Minimum reduziert. Um dies zu ermöglichen, erfolgt eine Grundbucheintragung seitens des Kreditgebers. Somit hat dieser Zugriff auf das Grundstück und das Objekt und kann es verpfänden oder veräußern, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Das gesamte Objekt dient hier als Sicherheit. Erst nach vollständigem Ablösen der Kreditsumme erfolgt der Eintrag ins Grundbuch seitens des Kreditnehmers und erst ab dann ist er Eigentümer des Objekts. Der Objektkredit gleicht somit einem Mietkauf, wie er oftmals bei Wohnobjekten angeboten wird, geht jedoch über Wohnobjekte hinaus und ist zur Finanzierung aller Immobilien gedacht. Sollte es wider Erwarten zu Zahlungsschwierigkeiten oder zur totalen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kommen, bietet der Objektkredit den Vorteil, dass sich der Kreditnehmer nicht selbst um den Verkauf oder die Verpfändung der Immobilie kümmern muss. Anders als bei der herkömmlichen Baufinanzierung beziehungsweise Immobilienfinanzierung wird das Objekt zur Sicherheit herangezogen und somit sind zahlungsunfähige Kreditnehmer nicht zum schnellen Verkauf, meist unterhalb des Wertes der Immobilie gezwungen, um fristgerecht wenigstens einen Teil der Kreditsumme ablösen zu können.Kommt es zur Zahlungsunfähigkeit, ist der Kreditgeber dazu berechtigt das Objekt zu veräußern. Für den Kreditnehmer entstehen so keine weiteren Kosten bzw. Schulden. Damit die offenen Forderungen des Kreditgebers gedeckt werden können, wird das Objekt bereits vor Kreditvergabe von einem Sachverständigen geprüft und der Marktwert ermittelt, damit Forderungen durch Erlöse beim Verkauf der Immobilie möglichst in voller Höhe abgedeckt werden können. Der Marktwert einer Immobilie stellt hierbei den höchstmöglichen Verkaufspreis der Immobilie dar und kann vom tatsächlichen Anschaffungswert abweichen. Je höher die Differenz zwischen Marktwert des Objektes und tatsächlichen Kaufpreis ist, desto sicherer ist die Finanzierung, da die Beleihung eines Objektes nicht in voller Höhe des Anschaffungswertes erfolgen kann. Hier gelten die Beleihungsgrenzen, daher ist der Beleihungswert oft niedriger als der Anschaffungswert, also die Kreditsumme. Objekte mit hohem Marktwert können jedoch, je nach Marktsituation, für mehr als den Beleihungswert veräußert werden und so offene Forderungen besser decken.
Kredithöhe, Laufzeiten und Zinsen eines Objektkredits
Die Höhe des Objektkredites ist jeweils abhängig von dem Anschaffungswert der Immobilie zuzüglich der Kaufnebenkosten, die nicht unerheblich sind und unbedingt bei der Kreditaufnahme mit einberechnet werden sollten. Die Kaufnebenkosten setzen sich in der Regel aus der Maklerprovision, der Grunderwerbssteuer und den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zusammen. Ungeachtet der Tatsache, dass der Kreditnehmer eines Objektkredits lediglich Besitzer und nicht Eigentümer der Immobilie ist, muss er für die Kosten, die beim Erwerb entstehen, aufkommen. Diese Kosten werden allerdings ebenfalls als Kreditsumme geltend gemacht, sodass der Immobilienbesitzer vorab keine Ausgaben hat. Des Weiteren bleibt ihm der Weg zu Ämtern erspart, da die gesamte Abwicklung, vom Kauf der Immobilie mit vorheriger Schätzung durch Gutachter bis hin zur Eintragung ins Grundbuch durch den Kreditgeber erfolgt. Die Maklerkosten betragen, je nach Bundesland und Marktwert einer Immobilie zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer. Nicht jeder Immobilienkauf muss durch einen Makler erfolgen. Die Grunderwerbssteuer ist ebenfalls vom Kaufpreis abhängig und beträgt, je nach Region, zwischen drei und fünf Prozent des tatsächlichen Kaufpreises der Immobilie. Die Grunderwerbssteuer wird an das Finanzamt abgeführt. Die Kosten für Notare und für die Eintragung ins Grundbuch belaufen sich in der Regel auf ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Beim Kauf mittels eines Objektkredits erfolgt diese Leistung meist durch den Notar des Kreditgebers. Kosten können vom Kreditnehmer vorab erfragt werden. Fallen diese sehr hoch aus, kann ein anderer Notar vorgeschlagen werden. Die Kredithöhe beim Objektkredit ist in der Regel sehr hoch, schon allein aufgrund der Tatsache, dass es sich in den meisten Fällen um eine Art der Vollfinanzierung handelt und kein Eigenkapital genutzt wird. Daher zeichnet sich ein Objektkredit auch durch eine lange Laufzeit aus. Flexible Laufzeiten beim Objektkredit oder Sondertilgungen können mit dem jeweiligen Kreditgeber zusätzlich vereinbart werden, sind jedoch aufgrund der hohen Summe beim Objektkredit eher Ausnahmen. Die Zinsen für einen Objektkredit gelten als relativ günstig. Je nach Kreditgeber unterscheidet sich der Zinssatz. Ein Vergleich der Anbieter ist daher ratsam. Grund für den relativ niedrigen Zinssatz beim Objektkredit sind nicht allein die langen Laufzeiten, sondern auch die Sicherheit, die das Objekt selbst bietet. Ob ein Objektkredit vergeben wird, hängt in erster Linie nicht vom Kreditnehmer und seiner Liquidität und seinem vorhandenem Einkommen ab, sondern vom Objekt. Bei Objekten, die als unrentabel oder wertlos gelten, kann eine Kreditvergabe verweigert werden.