Realkredit
Eine Kreditvergabe ist für den Geldgeber immer auch mit einem mehr oder weniger großen Risiko verbunden. Daher wird vom Kreditnehmer in den meisten Fällen die Gestellung einer Sicherheit verlangt, auf die der Kreditgeber zurückgreifen kann, sollte das Darlehn nicht zurückgezahlt werden. Bei einem Realkredit handelt es sich bei der Sicherheit um eine private oder gewerbliche Immobilie. Der Kreditgeber erhält ein Grundpfandrecht in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld. Stellt der Gesetzgeber dem Kreditgeber bei allen anderen Kreditformen frei, ob er überhaupt Sicherheiten verlangt, so gelten bei einem Realkredit strenge gesetzliche Vorgaben, die im Rahmen der aufsichtsrechtlichen Bedingungen im Kreditwesengesetz festgeschrieben sind.
Hypothek oder Grundschuld? Es gibt Unterschiede
Bei einer Hypothek tritt der Immobilienbesitzer als Hypothekennehmer Rechte an seiner Immobilie ab. Dafür erhält er im Gegenzug vom Kreditgeber, also dem Hypothekengläubiger, eine bestimmte Geldsumme. Sollte der Kreditgeber seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen, kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Aus dem Erlös werden dann die Forderungen des Kreditgebers bezahlt. Die genaue Definition der Forderungen wird in der Zweckbestimmungserklärung formuliert. Ist der Grundbesitz mit mehreren Hypotheken belastet, bestimmt der Rang, inwieweit der Gläubiger aus dem Erlös seine Forderungen befriedigen kann. Ein darüber hinausgehender Verkaufserlös steht natürlich dem Immobilienbesitzer zu. Im Gegensatz zur Hypothek stellt die Grundschuld zunächst ein abstraktes Recht dar. Sie ist also nicht an einen speziellen Darlehnsvertrag gebunden. In der Praxis wird eine Grundschuld jedoch zumeist im Rahmen einer vertraglichen Zweckvereinbarung mit einem Darlehn verknüpft, genau wie bei einer Hypothek. In diesem Fall spricht man von einer Sicherungsgrundschuld. Der entscheidende Unterschied zur Hypothek liegt darin, dass die Grundschuld nicht abhängig ist vom jeweiligen Stand der Darlehnsverbindlichkeit. Eine eingetragene Grundschuld kann daher auch noch auf andere Kredite bezogen werden, indem der Sicherungsvertrag, also die Zweckerklärung, einfach ausgeweitet wird. Aus diesem Grunde wird der Grundschuld in der Praxis der Vorzug gegeben gegenüber der Hypothek.
Beleihungsgrenze bestimmt die Höhe des Darlehns
Bei einem Realkredit ist genau festgelegt, in welcher Höhe der Wert des Grundpfandrechtes eingetragen werden darf. Diese sogenannte Beleihungsgrenze legt also fest, bis zu welcher Obergrenze die Kreditgewährung erfolgen kann. Sie kann auf zwei Arten ermittelt werden. Die Beleihungsgrenze liegt entweder bei bis zu 60 % des Beleihungswertes oder bei 50 % des Verkehrswertes. Der Beleihungswert repräsentiert den Wert der Immobilie, der mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielt wird, sollte diese veräußert werden. Aus fundierter Sachkenntnis heraus, mit Umsicht und ohne Zwang soll geschätzt werden, welchen Preis ein möglicher Käufer an den Verkäufer an einem bestimmten Stichtag zahlen würde. Für die Immobilie muss also ein von Preisschwankungen bereinigter stabiler Wert ermittelt werden, der eine sichere Verkaufsuntergrenze darstellt, und das für die gesamte Laufzeit des Darlehns, die unter Umständen bis zu 30 Jahre betragen kann. Aus der Rechtsprechung lassen sich nun folgende Forderungen an den Beleihungswert ableiten. Er sollte für die gesamte Laufzeit des Darlehns gültig sein. Die bestimmenden Wertkomponenten sollten nur aus der Vergangenheit und der Gegenwart stammen. Alle Faktoren müssen schriftlich dokumentiert werden, einschließlich aller bestehenden Risiken. Als endgültige Beleihungsgrenze werden dann abschließend maximal 60 % dieses Beleihungswertes festgelegt mit der zusätzlichen Bedingung, dass der Beleihungswert nicht über dem Verkaufswert liegen darf. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, wird ermittelt im Rahmen einer Verkehrswertermittlung. Wie der Name schon andeutet, spielt hier der mögliche Verkaufswert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die entscheidende Rolle. Hierbei werden ausschließlich die allgemeinen Gegebenheiten der Immobilie beachtet, ohne Rücksicht auf eventuelle ungewöhnliche oder persönliche Eigenschaften. In diesem Punkt ist auch ein viel diskutierter Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert zu sehen. Wenn bei der Ermittlung des Verkehrswertes von den allgemeinen Gegebenheiten ausgegangen wird, bedeutet dies, dass ausreichend Zeit für Verkaufsverhandlungen zur Verfügung steht. Im Ernstfall allerdings, wenn es bei einem Realkredit zur Zwangsversteigerung kommt, bekommt der Höchstbietende den Zuschlag ohne lange vorherige Preisverhandlungen. Der Gesetzgeber trägt dem Rechnung, indem die Beleihungsgrenze beim Verkehrswert auf höchstens 50 % festgelegt wird gegenüber 60 % des Beleihungswertes.
Ein Realkredit ist an strenge Voraussetzungen gebunden
Grundsätzlich ist ein Realkredit auf private und gewerbliche Immobilien beschränkt. Zudem sind folgende Bedingungen zu erfüllen: Das Grundpfandrecht muss rechtlich durchsetzbar sein und dies innerhalb eines akzeptablen Zeitraums. Aus diesem Grund werden vertragliche Regelungen in diesem Bereich ausschließlich unter notarieller Aufsicht erstellt. Der Marktwert bzw. der Beleihungswert darf nur von einem vereidigten und unabhängigen Sachverständigen im Rahmen eines schriftlichen Wertgutachtens ermittelt werden. Zudem muss die Werthaltigkeit der Immobilie in regelmäßigen Abständen überprüft werden, und zwar bei Wohnimmobilien alle 3 Jahre, bei Gewerbeimmobilien sogar jährlich. Des Weiteren ist eine ausreichende Gebäudeversicherung nachzuweisen. Hinsichtlich der Wertermittlung einer Wohnimmobilie gewährt der Gesetzgeber den Kreditinstituten noch eine Beleihungsalternative, dies nicht zuletzt, weil die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen unter Umständen mit erheblichen Kosten verbunden ist. Diese Alternative ermöglicht dem Kreditinstitut eine Wertermittlung nach eigenen Vorgaben, solange diese nachweislich die gesetzlichen Vorgaben erfüllen. In diesem Fall übernehmen bankinterne Mitarbeiter die Bewertung, was für beide Seiten mit wesentlich weniger Aufwand und Kosten verbunden ist.
Realkreditsplitting ermöglicht flexible Kreditgestaltung
Ein Realkredit betrifft ausschließlich private und gewerbliche Immobilien. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die gewährten Darlehn sich uneingeschränkt auf die Finanzierung der Immobilie beziehen müssen. Realkreditsplitting besagt, dass ein Realkredit aufgeteilt werden kann in zwei Kreditteile. Der eine Teil reicht bis zur Beleihungsgrenze von 60 %, bei dem anderen Teil handelt es sich um einen Personalkredit, der über die 60 % hinausreichen kann. In diesem Fall ist von einem unechten Realkreditsplitting die Rede. Dies ist kein Hinderungsgrund, für beide Teile unterschiedliche Kreditvereinbarungen zu treffen hinsichtlich Laufzeit, Zinsen und Tilgung. Für den Kreditnehmer kann es dabei von Vorteil sein, für den Personalkredit eine kürzere Laufzeit zu vereinbaren, denn sobald dieser Teil getilgt ist, verfügt er über einen erneuten finanziellen Spielraum, den er dank der eingetragenen Grundschuld für einen erneuten Kredit nutzen kann. Beim echten Splitting werden zwei separate Kreditverträge geschlossen, einmal für den Realkredit sowie für den Personalkredit. In diesem Fall profitiert der Kreditnehmer von besonders günstigen Zinsen für den Realkredit, weil dieser, dank der Besicherung innerhalb des 60%igen Beleihungswertes, vom Kreditinstitut mit weniger Eigenmitteln unterlegt werden muss und daher eine günstigere Risikoeinstufung erfährt. Welches Realkreditsplitting im Einzelfall vorteilhafter ist, kann nur im Rahmen einer kompetenten Beratung ermittelt werden.