Grundsätzliches zum variablen Darlehen
Jede Immobilienfinanzierung besteht in der Regel aus zwei Säulen: dem Eigenkapital und dem Fremdkapital. Das Eigenkapital bringt der Bauherr selbst, in Form von Sparguthaben oder bereits vorhandenem Grundbesitz mit. Das Fremdkapital, die Differenz zwischen den zu finanzierenden Gesamtkosten und dem vorhandenen Eigenkapital, wird in der Regel als Immobiliendarlehen von einem Kreditgeber eingebracht. Die Klassiker unter diesen Immobiliendarlehen sind das Hypothekendarlehen, das Annuitätendarlehen oder auch das variable Darlehen.
Das variable Darlehen - seine Vorteile und seine Risiken
Der Unterschied zwischen einem Hypothekendarlehen und einem variablen Darlehen liegt in der Festlegung des Zinssatzes. Ist beim Hypothekendarlehen der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fest gebunden und im Vertrag festgelegt, ist beim variablen Darlehen dieser Zinssatz an den EURIBOR gebunden. Der EURIBOR ist der Referenzzinssatz, zu dem sich 44 europäische Banken gegenseitig Geld ausleihen. Man findet ihn täglich auf der Wirtschaftsseite guter Tageszeitungen oder im Internet. Und aufgrund dieses Geldmarktzinssatzes bildet sich der Zinssatz des variablen Darlehens für die nächsten drei Monate. Das heißt, der Zins wird alle drei Monate neu festgelegt. Ein variables Darlehen ist die Alternative zu einer langfristigen Zinsbindung. Diese Art der Zinsfreiheit ist für Kreditnehmer interessant, die eine absolute Flexibilität wünschen. Der Sollzinssatz des Darlehens gilt demnach nur für die nächsten drei Monate. Das bedeutet, fallen die Zinsen während dieser Zeit, verringert sich auch der Zinssatz für das variable Darlehen. Man profitiert also sehr schnell von dieser Zinssenkung. Im Gegenzug bedeutet dies allerdings auch, wenn der Zins in diesem Zeitraum steigt, erhöht sich auch der Zinssatz vom variablen Darlehen. Die monatliche Rate setzt sich demnach aus dem variablen Zinssatz und einem festen Tilgungsanteil zusammen. Gleichzeitig besteht der Vorteil dieses Darlehens darin, dass es innerhalb dieser drei Monate gekündigt werden kann. Es fällt dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ebenso kann ein variables Darlehen vollständig oder teilweise zum Zinsänderungstermin getilgt werden. Dies bedeutet, dass zusätzlich Erspartes oder eventuell frei gewordenes Vermögen jederzeit zur Kredittilgung genutzt werden kann. Bevor solch ein Darlehen in Anspruch genommen wird, sollten auch die unterschiedlichen Bearbeitungsgebühren und Bonitätszuschläge der Kreditgeber miteinander verglichen werden.
Wem nutzt ein variables Darlehen und wann wird es eingesetzt
Jede Immobilienfinanzierung ist besonders individuell. Dementsprechend kann sie vom Kreditgeber wie auch vom Kreditnehmer her als solche behandelt werden. Wenn zum Beispiel nur kurzfristige Finanzierungen gemacht werden müssen, ist ein variables Darlehen dazu vorteilhaft. Oder der Kreditnehmer erwartet in absehbarer Zeit einen größeren Geldbetrag, kann das variable Darlehen als Überbrückungsdarlehen genutzt werden. Auch wenn künftig stärkere Zinssenkungen absehbar sind, kann das variable Darlehen ratsam sein. Wenn die Zinsen kräftig gesunken sind, dass eine weitere Zinssenkung vorerst nicht absehbar ist, ist es möglich, dieses variable Darlehen in ein Festzinsdarlehen umzuwandeln. Ein unbedingtes Muss bei dem variablen Darlehen ist, dass der Zinsmarkt ständig beobachtet wird. Denn so schnell die Zinsen fallen können, steigen sie auch wieder an. Das Zinsänderungsrisiko sollte immer berücksichtigt werden. Bei steigenden Zinsen können sich die monatlichen Zinsen schnell auf ein Niveau begeben, die für den Kreditnehmer ein Risiko bedeuten und nicht mehr getragen werden können. Kreditnehmer, die eher die Sicherheit suchen, sollten sich diese Form des Darlehens vorher gut überlegen. Für sie ist ein Festzinsdarlehen, bei dem der Zinssatz bei Vertragsabschluss für eine bestimmte Laufzeit festgelegt wird, eine sichere Alternative.
Das variable Darlehen in Kombination mit einem Annuitätendarlehen
Es ist bei einer Immobilienfinanzierung völlig normal, dass die Finanzierung des Fremdkapitals aus verschiedenen Kreditanteilen besteht. So können auch teilvariable Darlehen zum Einsatz kommen. Diese Form der Finanzierung besteht aus einem variablen Darlehen und einem festverzinslichen Annuitätendarlehen. So richtet sich auch in diesem Fall das variable Darlehen nach dem Referenzzinssatz, dem EURIBOR, und einem festverzinslichen Kredit, dessen Konditionen durch eine Zinsbindung fixiert sind. Diese Kombination hat ihre Vorteile. Im festverzinslichen Darlehen ist der Zins gebunden, das heißt, das Risiko für eine Zinsänderung ist damit reduziert. Gleichzeitig ermöglicht das variable Darlehen die Teilhabe an sinkenden Zinssätzen, damit können die Zinsraten deutlich gesenkt werden. Ebenso können für diesen Teil des teilvariablen Darlehens Sondertilgungen vorgenommen werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden muss. Wie hoch der jeweilige Anteil des festverzinslichen oder variablen Darlehens an der Gesamtkreditsumme ist, kann grundsätzlich vom Kreditnehmer frei festgelegt werden. Der variable Darlehensteil ist von keiner festen Laufzeit bestimmt. Beim festverzinslichen Darlehen werden die Laufzeit sowie der Zinssatz im Darlehensvertrag festgelegt. Der Zins hängt dabei vom allgemeinen Zinsniveau ab. Auch beim teilvariablen Darlehen dient für die Kreditsicherheit des Gläubigers ein Eintrag ins Grundbuch. Beide Darlehen, das variable Darlehen sowie das festverzinsliche Darlehen werden in der Regel erstrangig eingetragen. Bedingt durch das Zinsänderungsrisiko beim variablen Darlehen wird der Kreditgeber ein Kreditrisiko berücksichtigen, ob der Kreditnehmer auch bei steigendem Zinssatz noch über genügend Spielraum verfügt, um seinen Kreditverpflichtungen nachkommen zu können.
Die Vorteile dieser Finanzierungsform
Mit dieser Art der Immobilienfinanzierung kann man fest kalkulieren und gleichzeitig flexibel an der Marktentwicklung teilnehmen. Gleichzeitig bringt der Kreditnehmer damit Stabilität in die Finanzierung mit ein. Dieses kombinierte Darlehen bietet durch die dreimonatige Sondertilgungsmöglichkeit viel Flexibilität. Zugleich profitiert man immer von einer Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank. Interessant ist auch die ständige Umwandlung zu einer langfristigen Zinsbindung.Dieses kombinierte Darlehen ist die ideale Lösung für Kreditnehmer, die von fallenden Leitzinsen der Europäischen Zentralbank ausgehen. Ebenso gewinnen Darlehensnehmer, die von ihren Sondertilgungsmöglichkeiten öfters Gebrauch machen möchten. Durch diese erhöhte Tilgung kann das variable Darlehen sehr schnell entschuldet werden. Es ist daher immer zu überlegen, wie hoch der Anteil des teilvariablen Darlehens sein soll. So sind Kombinationen von 70:30 oder gar 50:50 vom festverzinslichen Darlehen und dem variablen Darlehen keine Seltenheit. Man kann bei der Zinsbindung auch berücksichtigen, dass grundsätzlich nach Ablauf von 10 Jahren jeder Kredit mit Zinsbindung kostenfrei gekündigt werden kann. Dies gilt auch, wenn die Zinsbindung diese 10 Jahre überschreitet. Beachtet werden sollte dabei, dass die Kündigungsfrist sechs Monate beträgt. So kann nach 10 Jahren wieder ein völlig neues Finanzierungsmodell festgelegt werden.