Zinsen Baufinanzierung

Eine Immobilien Finanzierung ist ein Geschäft, bei dem große Summen bewegt werden. Hinzu kommt die besonders langfristige Zusammenarbeit zwischen Darlehensnehmern und Finanzierern, was über die Zeit beträchtliche Kosten in Form von Zinsen für die Baufinanzierung anfallen lässt.

Der Gesetzgeber hat deshalb für Baufinanzierung von privaten Bauherren oder bzw. Erwerbern von Immobilien viele Vorschriften für den Verbraucherschutz erlassen, damit Verbraucher unter anderem nicht mit unangemessenen Zinsen für die Baufinanzierung belastet werden. So müssen Immobilienkauf und die Bestellung von Grundpfandrechten notariell beurkundet werden.

Bei Verträgen über Immobiliendarlehen gelten zusätzliche Verbraucherschutzrechte wie zum Beispiel ein Widerrufsrecht. Gerät der Kreditnehmer mit seinen Zinszahlungen oder Raten in Rückstand, ist er nicht zuletzt durch das Risikobegrenzungsgesetz gegen eine zu schnelle Kreditkündigung durch den Darlehensgeber geschützt.

Zinsen bei einer Baufinanzierung

Die Höhe des Zinssatzes für Darlehen hängt immer primär vom Risiko des Darlehensgebers ab, das ausgereichte Geld wieder zurück zu erhalten. Dabei gilt die Regel, dass die Zinsen für die Baufinanzierung umso höher sind, je höher das Risiko ist. Bei einer Baufinanzierung ist das Risiko jedoch vergleichsweise gering.

Eine Immobilie bietet besonders viel Sicherheit, wenn sie in einer guten Lage liegt, sich in gutem Zustand befindet und zum Beispiel durch Vermietung oder Verkauf gut verwertbar ist. Diese Sicherheit ist jedoch nur dann gegeben, wenn diese Faktoren realistisch eingeschätzt werden.

Wegen dieser Besonderheiten sind nicht nur die Finanzierungsmechanismen für eine Baufinanzierung sehr speziell, sondern die Finanzierer müssen auf das Thema Baufinanzierungen besonders spezialisiert sein, um gute Zinskonditionen bieten zu können.Typische Institutionen für Baufinanzierungen sind Kreditinstitute wie Banken, Sparkassen, Bausparkassen aber auch institutionelle Investoren wie Lebensversicherungsgesellschaften oder andere Kapitalanleger.

Eine wichtige Rolle bei der Beschaffung und Vergabe von Baufinanzierungen spielen ebenfalls Kreditvermittler, die oft aufgrund ihrer Beratungstätigkeit nicht nur Kontakte zwischen Darlehensnehmern und Darlehensgebern herstellen, sondern auch die Darlehensstrukturen und nicht zuletzt die Höhe der Zins- und Ratenbelastungen optimieren helfen. Im geringerem Umfang gibt es auch außerhalb des gewerblichen Bereichs private Darlehensgeber für die Baufinanzierung. Dazu gehören zum Beispiel Arbeitgeber, die zinsgünstige Mitarbeiterdarlehen zur Baufinanzierung vergeben.

Hinzu kommen Förderinstitutionen der Länder oder des Bundes, wie die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Da die Immobilienwirtschaft einen starken Einfluss auf die gesamte Konjunktur hat und Baufinanzierungen einen großen Anteil aller in Deutschland bestehenden Darlehen darstellen, liegt es im Interesse des Staates, durch bestimmte Förder- oder auch Bremsmaßnahmen den Immobilienmarkt zu beschleunigen oder zu dämpfen.

Deshalb werden im Zusammenhang mit der Finanzierung von Immobilien immer wieder steuerliche Sonderbehandlungen wirksam, die das jeweilige politische Ziel der Förderung oder Abschwächung der Bau & Immobilien Konjunktur bewirken soll. Dabei setzt die Politik oft bei den Zinsen für die Baufinanzierung an, um zum Beispiel durch die steuerliche Absetzbarkeit von Zinslasten die Bautätigkeit zu fördern.

Prognosen für Zinsen: Baufinanzierung zu festen oder variablen Zinssätzen

Die Entwicklung der Zinssätze im Laufe der meistens langen Laufzeit einer Baufinanzierung, die über 20 oder 25 Jahre oder noch länger läuft, ist schwierig einzuschätzen. Kurz- und mittelfristig gibt es jedoch Möglichkeiten, wenigsten in einem gewissen Rahmen realistische Einschätzungen der Zinsentwicklung vorzunehmen, da die Zinsentwicklung für Baudarlehen von der Zinspolitik der europäischen Zentralbank abhängt.

Von diesen so genannten Leitzinsen leiten sich dann die Zinsen ab, die für Kredite zwischen Banken vereinbart werden. Dabei ist die Entwicklung der Euribor Interbankenrate besonders wichtig. Der Euribor gibt einen Zinssatz an, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Nach diesem Zinssatz richten sich dann viele Zinskalkulationen der Baufinanzierer.

Erhöht die Zentralbank also das Zinsniveau, steigen auch die Zinsen für Kredite, die unter Banken gelten, was dann wiederum die Zinssätze für die Bauherren und Immobilien Käufer ebenfalls erhöht bzw. umgekehrt. Die Entwicklung der Leitzinssätze der EZB kann man zumindest als Trend ziemlich zuverlässig abschätzen, wenn man die wirtschaftliche Entwicklung insgesamt betrachtet. Die Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank sind vor allem auf den Erhalt der Geldwertstabilität ausgerichtet.

Um den Geldwert stabil zu halten, muss die Zentralbank nämlich bei konjunkturellen Aufwärtsentwicklungen eingreifen, um eine zu starke Erhöhung der Geldmenge und damit die Geld Inflation zu verhindern. Dazu verknappt die EZB die Geldmenge zum Beispiel dadurch, dass sie die Zinssätze für die Leitzinsen erhöht. Das macht das Ausleihen von Geld bei der Zentralbank teurer, verteuert dann die Kredite zwischen Banken und in der Folge die Zinsen für Baufinanzierungen.

Schwächt sich die Konjunktur jedoch ab, senkt die EZB die Leitzinsen, um die Konjunktur wieder anzukurbeln. Die Kredite der Zentralbank werden also günstiger und am Ende sinken auch die Zinsen für Baufinanzierungen. Da man die wirtschaftliche Gesamtentwicklung zumindest für einige Zeit relativ sicher abschätzen kann, ist es deshalb auch möglich, zumindest einen Trend für Zinsentwicklung der EZB Leitzinsen und damit für die Baufinanzierung in diesem Zeitraum abzusehen.

Da es jedoch nicht möglich ist, solche Konjunktur Prognosen zuverlässig über sehr lange Zeiträume zu stellen, kann man auch die langfristige Entwicklung der Zinssätze nicht mit hinreichender Genauigkeit vorhersagen.

Zinsen Baufinanzierung durch Annuitätendarlehen

Eine der häufigsten Darlehensformen für die Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Ausnahmen davon gibt es zum Beispiel bei neu abgeschlossenen Bausparverträgen. Dort erfolgt eine Vorfinanzierung der gesamten Bausparsumme bis zur Zuteilung. Tilgungsanteile fließen als Ansparleistung in die Bausparverträge und die Zinsen bei der Baufinanzierung werden auf die gesamte, vorfinanzierte Bausparsumme berechnet. Erst bei der Zuteilung des Vertrages wird ein Bauspardarlehen dann ein Annuitätendarlehen.

Auch bei Zwischenfinanzierungen im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung gibt es häufig zinstechnische Besonderheiten, indem das Darlehen zur Zwischenfinanzierung tilgungsfrei gestellt wird und nur Zinsen  für die Baufinanzierung zu zahlen sind.Bei einem Annuitätendarlehen reduziert jede Tilgungsleistung das Darlehen und damit das zu finanzierende Kapital. So sinkt im Verlauf einer Finanzierung mit Zahlung jeder Tilgungsrate auch die Zinsbelastung.

Wenn die Rückzahlung eines Annuitätendarlehens beginnt, ist der Zinsanteil in der meist monatlichen Rate relativ hoch. Es ist noch wenig Kapital getilgt und das geliehene Kapital sehr hoch, was eine höhere Zinsbelastung bedeutet. Im Laufe der Zeit sinkt jedoch das zu verzinsende Kapital durch die laufenden Tilgungszahlungen. Dann verschiebt sich das Verhältnis zwischen Tilgungs- und Zinsanteilen.

Je länger ein Annuitätendarlehen dann läuft, desto niedriger wird der Zinsanteil und umso höher der Tilgungsanteil an den regelmäßigen Raten. Ohne die Vereinbarung einer Zinsbindungsfrist sind die Raten eines Annuitätendarlehens wegen der schwankenden Zinssätze variabel.

Um die langfristigen Belastungen aus einer Baufinanzierung berechenbarer zu machen, kann man jedoch einen Baukredit mit Festzinsbindung abschließen. Ein Annuitätendarlehen zu Festzinskonditionen bietet nämlich den großen Vorteil, dass die Zins- und Tilgungszahlungen zumindest während der Zinsbindungsfristen in gleicher Höhe anfallen, was die Belastungen für diesen Zeitraum fest planbar macht. Je länger die Zinsbindungsfrist gewählt wird, desto höher ist der Zinssatz.

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