Grundsätzliches zur Zwischenfinanzierung
Stellt man für eine geplante Finanzierung eine Bedarfsrechnung auf, ist in der Regel auf einen Blick ersichtlich, ob sämtliche eingeplanten Finanzierungsquellen auch zum benötigten Zeitpunkt in voller Höhe zur Verfügung stehen. Ist dies nicht der Fall, kommt die Zwischenfinanzierung zum Einsatz. Eine Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Finanzierung, bis das endgültige Darlehen von der zu finanzierenden Bank ausbezahlt wird. Eine Zwischenfinanzierung ist allerdings immer zweckgebunden.
Wann wird eine Zwischenfinanzierung benötigt?
Jede Finanzierung kann mit verschiedenen Finanzmitteln kombiniert werden. Für Unternehmer kommt die Form der Zwischenfinanzierung ebenso zum Tragen, wie sie der Privatmann bei einer Immobilienfinanzierung benötigen kann. In der Regel steht eine Baufinanzierung auf zwei Säulen, dem Eigenkapital und dem Fremdkapital. Dieses Eigenkapital steht dem Bauherrn jedoch nicht immer in voller Höhe und in dem von ihm benötigten Zeitrahmen zur Verfügung. So kann es zum Beispiel bei der Auszahlung eines angesparten Bausparvertrags zu einer Wartezeit kommen, wenn noch nicht alle Vorgaben für die Zuteilung erfüllt sind. Oder aber, der Bauherr hat sein Eigenkapital in langfristige Anlagen investiert, deren Fälligkeit allerdings erst in ein oder zwei Jahren eintritt. Das können zum Beispiel Sparverträge oder auch Lebensversicherungen sein. Ähnlich sieht es aus, wenn der Bauherr bereits über eine Immobilie verfügt, oder ein zu veräußerndes Grundstück besitzt. Müssen diese Wertanlagen allerdings auf die Schnelle verkauft werden, ist meist mit einem unterdurchschnittlichen Verkaufspreis zu rechnen. Auch in diesem Falle tritt dann die Zwischenfinanzierung bis zur Abwicklung des Eigentums in Kraft. So hat der Bauherr den notwendigen Spielraum, einen guten Preis für sein Anwesen zu erhalten. Dies gilt auch, wenn das noch benötigte Eigenkapital in einem Wertpapierdepot steckt. Auch dessen schnelle Auflösung kann zu einem Verlust führen. Eine Zwischenfinanzierung ist hier ebenfalls die Möglichkeit, den besseren Zeitpunkt für den Verkauf der Wertpapiere abzuwarten. In all diesen Fällen hilft die Zwischenfinanzierung, die Handlungsfähigkeit nicht einzuschränken. Natürlich kann ein Anschaffungskredit ebenfalls mit einem Zwischenkredit vorfinanziert werden. Wenn beispielsweise ein neues Auto gekauft wird, das Festgeld aber erst in wenigen Monaten zur Verfügung steht, kann auch in diesem Fall der Zwischenkredit zur flexiblen Finanzierung hergenommen werden.
Wie wird die Zwischenfinanzierung angewandt?
Eine Zwischenfinanzierung bei einem Immobiliendarlehen hilft dem Bauherrn zur Überbrückung einer Finanzierungslücke. Somit hat er als Kreditnehmer genügend Zeit, seinen Grundbesitz oder seine Geldanlage in liquide Mittel umzuwandeln. Dafür gibt es verschiedene Beispiele: So kann es vorkommen, dass der Bauherr im Besitz einer Eigentumswohnung ist und nun ein Haus kaufen möchte. Der Verkauf der Eigentumswohnung kann aber erst erfolgen, nachdem der Wohnungsbesitzer ausgezogen ist. Dies ist schon dahin gehend sinnvoll, damit noch eventuelle Schönheitsreparaturen vorgenommen werden können. Allein diese Erneuerungen führen oft zu einem höheren Verkaufspreis, auf die der Wohnungsbesitzer nicht gerne verzichten möchte. Oder der Besitzer einer Eigentumswohnung baut mit einem Bauträger sein neues Eigenheim. In diesem Fall ist zwar nicht der volle Kaufpreis auf einmal fällig, aber die Bezahlung fällt Zug um Zug nach erbrachter Leistung des Bauträgers an. So kann es vorkommen, dass der Kaufpreis in fünf Raten fällig wird, der ausgehandelte Kreditrahmen mit der Bank allerdings schon nach der zweiten Teilzahlung aufgebraucht ist. Für die Restzahlungen tritt nun auch hier die Zwischenfinanzierung in Kraft. Der Kreditnehmer kann damit flexibel auf die Zahlungsforderungen reagieren.Um einen Zwischenkredit zu erhalten, muss mit der zu finanzierenden Bank ein Zwischenfinanzierungsvertrag abgeschlossen werden. In diesem Vertrag wird die Darlehenssumme vereinbart. Diese Summe wird dem Kreditnehmer so lange zur Verfügung gestellt, bis die Liquidität seiner Eigenmittel wieder gegeben ist. Für diesen Zeitrahmen muss der Kreditnehmer selbstverständlich Zinsen bezahlen. Die Konditionen für einen Zwischenkredit sind in der Regel höher, als für ein Hypothekendarlehen. Ebenso fallen bei manchen Banken Bearbeitungsgebühren an. Aufgrund der höheren Zinslast ist es für den Kreditnehmer sinnvoll, einen Zwischenkredit nur für eine kurze Laufdauer in Anspruch zu nehmen. Während der Laufzeit dieser Kreditform ist eine Tilgung für diese Kreditsumme nicht möglich, es müssen lediglich die anfallenden Zinsen beglichen werden. Der Kreditgeber ist natürlich daran interessiert, dass auch die Rückzahlung dieses Zwischenkredits garantiert ist. Der Kreditnehmer soll bis zur vollständigen Inanspruchnahme des Hypothekendarlehens, also bis zur Auszahlung seines bereits angesparten aber noch nicht zur Verfügung stehenden Eigenkapitals, rechtlich an die Bank gebunden werden. Dies kann zu einer Abtretung der Auszahlungsansprüche an das Kreditinstitut führen. Es kann auch eine Abtretung des Grundpfandrechtes im Grundbuch eingetragen werden. Dieses Grundpfandrecht kann auf das bereits vorhandene Eigentum, als auch auf das neu erstandene Eigentum eingetragen werden. Das zwischenfinanzierende Kreditinstitut hat damit eine Sicherheit an der Hand, falls es doch zu unvorhergesehenen Zahlungsschwierigkeiten kommen könnte. Somit geht das Kreditinstitut kein Risiko ein, ein Objekt für einen gewissen Zeitraum zwischen zu finanzieren.
Was sollte bei der Zwischenfinanzierung beachtet werden?
Grundsätzlich hat eine Zwischenfinanzierung im Bauwesen für den Bauherrn einen großen Vorteil. Eine zeitlich begrenzte Finanzierungslücke kann damit geschlossen werden und das in Angriff genommene Projekt finanziell problemlos fertiggestellt werden. Nachteilig dabei ist lediglich der für diesen Zeitraum anfallende höhere Zinssatz, den der finanzierende Geldgeber verlangt. Doch viele Kreditinstitute haben in ihrer Zinspolitik einen Spielraum, den man unbedingt für sich nutzen sollte. So gewähren sie einen günstigeren Zinssatz, wenn der Bauherr zum Beispiel schon einen potenziellen Käufer für seine zu verkaufende Immobilie vorweisen kann. Ideal dafür ist ein schon abgeschlossener Kaufvertrag. Somit hat der Kreditgeber die Garantie, dass er die zwischenfinanzierte Geldsumme in voller Höhe wieder zurück erhält. Doch jeder Kreditnehmer muss sich auch über die Risiken, die ein Zwischenkredit mit sich bringen kann, im Klaren sein. Es kann der Fall eintreten, dass der zu erlösende Kaufpreis seines Immobilienobjektes nicht erzielt werden kann. Dafür sollte schon im Vorfeld mit der Kreditanstalt gesprochen und eventuell bereits vorher Alternativen für die Gesamtfinanzierung vorgesehen werden. Oder der vereinbarte Zeitrahmen für die Zwischenfinanzierung läuft ab, ohne dass das Eigenkapital zur Verfügung steht, weil es immer noch anderweitig gebunden ist. Demnach muss die Zwischenfinanzierung verlängert werden. Dies führt meist auch zu einer Zinsänderung. Das bedeutet also, dass damit das Zinsrisiko erhöht wird und die errechnete Zinslast das Budget des Bauherrn schnell überschreiten kann.