Grundschulddarlehen

Die Aufnahme eines Grundschulddarlehens ist einer der gängigsten Wege zur Finanzierung einer Immobilie, die man kaufen oder bauen will, bzw. um eine vorhandene Immobilie bei Kapitalbedarf zu beleihen. Das Grundschulddarlehen hat seinen Namen von der so genannten Grundschuld, die als Sicherheit für das dazugehörige Darlehen eingesetzt wird. Als sogenanntes Grundpfandrecht ist die Grundschuld wie auch die Hypothek im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in den §§ 1191 ff. BGB genauer geregelt. Gemäß bürgerlichem Gesetzbuch ist eine Grundschuld das dingliche Recht, aus einem Grundstück bzw. aus grundstücksgleichen Rechten wie zum Beispiel beim Wohnungseigentum oder dem Erbbaurecht die Zahlung eines vereinbarten Geldbetrages zu fordern. Bei einem Grundschulddarlehen wird ein Grundstück mit einer Grundschuld so belastet, dass dieses Grundstück für die Rückzahlung der Darlehenssumme haftet. Zur Sicherung des Grundschulddarlehens wird die Grundschuld als dingliches Recht an dem Grundstück in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Grundpfandrechte wie die Grundschuld oder die Hypothek sollen gewährleisten, dass Darlehen für den Kreditgeber abgesichert werden. Wird das gewährte Grundschulddarlehen nämlich nicht vereinbarungsgemäß an den Darlehensgeber zurückgezahlt, kann dieser die verpfändete Immobilie verkaufen und mit dem Verkaufserlös das Grundschulddarlehen tilgen. Die Grundschuld gewährt dem Gläubiger nämlich das Recht, die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner nach Kündigung der Grundschuld zu betreiben und das belastete Grundstück durch öffentliche Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu verwerten.

Der Einsatz von Grundschulddarlehen

Bei einem Grundschulddarlehen liegt der zu zahlende Zinssatz erheblich niedriger, als zum Beispiel bei Verbraucherkrediten. Da der Darlehensgeber hier besonders tragfähige dingliche Sicherheiten in Form der Immobilie als Pfand erhält, trägt nur geringe Verlustrisiken und dem entsprechend günstig kann er die Zinsen kalkulieren. Ein Immobilieneigentümer, der ein Grundschulddarlehen auf seine vorhandene Immobilie beleiht, kann sich deshalb wesentlich günstiger einen Kredit besorgen, als ohne Einsatz der Immobilie als Pfand. Ein Grundschulddarlehen bietet dem Darlehensnehmer den zusätzlichen Vorteil langer Laufzeiten. Tilgungen werden über einen langen Zeitraum gestreckt, was die Tilgungsraten vergleichsweise niedrig werden lässt. In der Kombination von niedrigen Zinssätzen und langfristig gestreckten Tilgungszahlungen wird die laufende Belastung aus einem Grundschulddarlehen besonders günstig und liquiditätsschonend.

Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek

Grundschulden und Hypotheken sind die beiden Grundpfandrechte, die das BGB kennt. Sie sind sich relativ ähnlich, denn beide dienen dazu, eine Immobilie zum Zwecke der Finanzierung sicherungsweise zu verpfänden. Der Gesetzgeber hat die Grundschuld als Variante einer Hypothek gestaltet und dem entsprechend finden sich gesetzliche Regelungen für bei Grundpfandrechte auch im Sachenrecht des BGB. Wenn ein Darlehen von einer Grundschuld besichert wird, sind alle Darlehensschulden beim Darlehensgeber zu tilgen, ehe der Darlehensgeber die verpfändete Immobilie wieder freigeben muss. Ist ein Darlehen jedoch durch eine Hypothek besichert, verringert jede Tilgungszahlung, die auf die Hypothek geleistet wird, den Wert der Hypothekenforderungen, die der Darlehensgeber geltend machen kann.Die meisten Darlehensgeber und -nehmer bevorzugen Grundschulddarlehen gegenüber Hypothekendarlehen, weil sie mit Grundschulddarlehen flexibler sind. In der Praxis wird eine Grundschuld fast ausschließlich zur Sicherung vielfältiger Forderungen eingesetzt, weshalb sie auch als Sicherungsgrundschuld bezeichnet wird. Auch deshalb sind Grundschulddarlehen praxistauglicher als hypothekarisch gesicherte Kredite. Besteht die Sicherheit für ein Darlehen in Form einer Grundschuld, darf deren Wert höher sein, als der Wert der verpfändeten Immobilie. Das ist bei einer Hypothek anders, bei welcher der Wert der Hypothekenforderung den Wert der Immobilie nicht übersteigen darf. Bei einem Hypothekendarlehen besteht nach den gesetzlichen Vorschriften eine Höchstgrenze für ein Darlehen bei 80 Prozent des Immobilienwertes. Bei einer Grundschuld besteht eine solche Höchstgrenze nicht.

Kreditumfang, Zinsen und Tilgung bei Grundschulddarlehen

Die mögliche Höhe und die Konditionen eines Grundschulddarlehens richten sich nach dem tatsächlichen Verkehrs- bzw. Marktwert der betroffenen Immobilie. Um diesen Wert zu ermitteln, wird zur genauen Einschätzungen des Wertes oft ein Gutachter bestellt, der als oft vereidigter Experte den Wert der Immobilie Grundstücks neutral ermittelt. Dazu ist nicht nur Lage, Ausstattung und Größe der Immobilie von Bedeutung, sondern auch die bereits im Grundbuch eingetragenen Rechte Dritter spielen bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle. Eine unbelastete Immobilie, die nur wenig mit Grunddienstbarkeiten belastet ist, stellt deshalb erheblichen Vermögenswert dar, der bei Kreditbedarf als Sicherheit für ein günstiges Grundschulddarlehen eingesetzt werden kann.Der Darlehensbetrag wird auch als Grundschuldnominalbetrag bezeichnet, der den Wert der Immobilie als Pfand in aller Regel nicht übersteigt. Jedoch kann es dann zum Beispiel durch Zahlungsverzug zu einer Erhöhung der geschuldeten Summe kommen, sodass die Gesamtschuld aus einem Grundschulddarlehen den Wert des Immobilienpfandes auch überschreiten kann. Grundbuchlich eingetragen werden deshalb auch meistens nicht nur der Grundschuldbetrag, sondern auch die Grundschuldzinsen und Nebenleistungen.Wie hoch die Zinsen für ein Grundschulddarlehen ausfallen, hängt vom Wert der Immobilie der Höhe des Darlehensbetrages und dem aktuellen Zinsniveau ab. Liegt die Darlehenssumme aus einem Grundschulddarlehen unter 60 Prozent des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie, ist ein besonders günstiger Zinssatz zu erwarten. Grundpfandrechte können vorrangig oder nachrangig im Grundbuch eingetragen werden. Im Falle einer Zwangsversteigerung werden die Forderungen der Gläubiger ihrem Rang im Grundbuch nach befriedigt. Deshalb ist eine Grundschuld ersten Ranges zur Absicherung eines Grundschulddarlehens besonders sicher für den Darlehensgeber und dementsprechend günstiger sind die Kreditkonditionen im Vergleich zur nachrangigen Grundschulden, die zur Darlehenssicherung eingesetzt werden.Zusätzliche Sicherheiten können die Zinsen für ein Grundschulddarlehen weiter senken. Hat der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung zugestimmt, kann der Darlehensgeber nach Kündigung eines Grundschulddarlehens ohne weiteres Gerichtsverfahren vollstrecken und das Grundstück verwerten. Neben der Grundschuld und der Einwilligung in die sofortige Zwangsvollstreckung bringt auch die zusätzliche Übernahme der persönlichen Haftung des Kreditnehmers dem Darlehensgeber weitere Sicherheit und Risikominderungen für mögliche Konditionsverbesserungen.Grundschulddarlehen können auf unterschiedliche Weise getilgt werden. So kann die Tilgung in regelmäßigen monatlichen Raten erfolgen. Wird eine Kapitallebensversicherung oder eine fällige Bausparsumme zur Tilgung eines Grundschulddarlehens abgeschlossen, wird auch oft eine einzige Tilgungsrate am Ende der Laufzeit des Darlehens vereinbart.

Grundschuldbestellung und Grundschuldlöschung bei Grundschulddarlehen

Haben sich Darlehensgeber und Darlehensnehmer über ein Grundschulddarlehen geeinigt, muss der Darlehensnehmer zur Absicherung des Grundschulddarlehns der Belastung seines Grundstücks zustimmen. Man spricht dann von einer Grundschuldbestellung. Die Grundschuldbestellung beinhaltet ebenfalls den Antrag auf grundbuchliche Eintragung der Grundschuld. Seine Bewilligung muss der Eigentümer der Immobilie und Darlehensnehmer entweder beim zuständigen Amtsgericht öffentlich beglaubigen oder von einem Notar beurkunden lassen, um sie wirksam beim Grundbuchamt vorlegen zu können. Nachdem das Grundschulddarlehen zurückgezahlt und alle durch die Grundschuld gesicherten Forderungen beglichen sind, entsteht ein so genannter Rückgewähranspruch des Darlehensnehmers, die vor allem einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch und damit die Freigabe des Pfandes bedeutet. In der Praxis erteilt der Kreditgeber dazu eine Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld. Die notariell beglaubigte Löschungsbewilligung kann der Eigentümer der Immobilie dann beim Grundbuchamt vorlegen, um die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch zu beantragen.

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